Cos’è e come funziona il flipping immobiliare

L'house flipping è una pratica nella quale sempre più investitori si cimentano ma che non è esente da rischi e incognite. Vediamo quali.

house flipping Foto di Cottonbro Studio via Pexels

Quello del mattone è un mondo che spesso, e in modi assai variegati, si accompagna all’ambito degli invesimenti. Negli ultimi tempi, una ben precisa pratica immobiliare è andata diffondendosi dall’America ad altri Paesi tra i quali rientra anche il nostro: è il cosiddetto house flipping, che nello scenario immobiliare italiano ha trovato terreno piuttosto fertile. Questo termine, dall’inglese to flip, muovere qualcosa all’improvviso e velocemente, come quando si lancia un oggetto, trasmette ancor prima di giungere a una sua definizione quanto il rilancio sul mercato di un immobile stia al centro di tutto. In effetti, semplificando, l’house flipping consiste proprio nell’acquistare a prezzi vantaggiosi degli immobili, ristrutturarli, rivenderli ad un prezzo superiore alle spese sostenute e generare così un buon margine di profitto. Ma le cose non sono così facili e improvvisarsi investitori può portare ad amare delusioni.
Vediamo allora più da vicino come funzioni questa pratica e a cosa è importante prestare attenzione per un house flipping redditizio.

house flipping foto di Phil Hearing via Unsplash
Foto di Phil Hearing via Unsplash

Come funziona l’house flipping

A costo di ripeterci, è doveroso sottolineare nuovamente l’importanza del rivolgersi al parere di esperti e società specializzate. Entrando nel vivo del meccanismo dell’house flipping, un primo dato di partenza è che la plusvalenza sarà tanto più alta quanto inferiori saranno le spese sostenute per l’acquisto del bene, la sua ristrutturazione e le tasse derivanti dalla rivendita. Facendo due conti partendo da queste variabili, sarà possibile effettuare una previsione approssimativa del profitto generato, che in caso di un flipping immobiliare eseguito correttamente si attesta tra il 10 e il 30% del prezzo di acquisto dell’immobile. Chiaramente, in un investimento di questa natura è fondamentale un’accurata indagine di mercato: quali sono gli immobili più richiesti? Quali sono i punti di forza e di debolezza della zona in cui intendo acquistare il mio bene? Il mercato immobiliare si trova in una fase di domanda stagnante oppure no?

Porsi queste domande, infatti, consente di ridurre il più possibile alcuni dei rischi connessi all’house flipping e di avere un occhio più attento riguardo alle opportunità di alcune zone e immobili.
Ad esempio, meglio evitare di acquistare un bene che difficilmente si potrebbe ristrutturare secondo i più moderni standard di efficienza energetica e di impelagarsi in onerose ristrutturazioni in una zona poco servita da scuole e trasporti e non prossima alla riqualificazione, così come sarebbe bene considerare di comprare casa in alcuni borghi italiani strategici da un punto di vista turistico e non solo. Oppure, come abbiamo già avuto occasione di mettere in evidenza, meglio optare per un appartamento che consenta di ricavarne un trilocale funzionale, la soluzione più adatta alle famiglie. O ancora, è buona pratica dare un’occhiata alle agenzie immobiliari e agli annunci online del quartiere, così da poter “studiare” le oscillazioni dei prezzi in fase di acquisto e di rivendita.

I tre principali fattori di rischio

In definitiva, eseguire un’azione di house flipping con un’alta probabilità di successo è questione di sapersi porre le domande giuste anche in base al contesto di riferimento. Tenuto conto di questo, concludiamo con un’ultima serie di fattori di rischio, tra variabili controllabili e non, tipici di questo genere di investimento:

  • rischi di mercato: come già accennato, l’investimento giusto al momento sbagliato, ossia in una fase di inversione del mercato immobiliare, potrebbe rendere nulla la plusvalenza desiderata;
  • rischi di liquidità: come lanciare un oggetto evoca un’idea di movimento rapido, anche il flipping immobiliare si regge sull’idea di rivendere in tempi brevi il proprio bene. Con l’allungamento dei tempi di incasso, infatti, le spese di gestione, i tassi e gli interessi potrebbero gravare in modo sensibile sul proprio profitto;
  • rischi operativi: attenzione alle multe e alle sanzioni! Anche le conseguenze di eventuali problemi tecnici, fiscali, amministrativi e legali che dovessero emergere dopo l’acquisto dell’immobile potrebbero ridurre drasticamente la plusvalenza generata.

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