Oggi giorno molte persone acquistano un immobile avvalendosi della “agevolazione prima casa”.

Ma cosa si intende con questa espressione?

Ebbene il bonus prima casa rappresenta uno degli incentivi più rilevanti tra quelli che sostengono il settore immobiliare in quanto consiste in una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

In questo articolo vediamo di approfondire, seppur sempre a grandi linee, chi ne ha diritto e quali sono i requisiti richiesti per gli acquisti effettuati nel 2021.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI?

Come detto precedentemente, il bonus prima casa offre l’opportunità di usufruire di rilevanti incentivi e agevolazioni fiscali tra le quali ricordiamo la riduzione dell’Iva, dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e catastale.

Va precisato tuttavia che le agevolazioni variano a seconda della natura del soggetto che vende.

Infatti se chi vende è un privato o è una azienda che vende in esenzione IVA, è prevista:

 > la riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2% da calcolare in base al valore catastale dell’immobile,

> l’imposta ipotecaria e imposta catastale hanno un importo fisso di 50 euro.

Se chi vende è un’impresa soggetta ad IVA viene prevista:

> la riduzione dell’Iva al 4% (anziché al 10%);

>imposta di registro, ipotecaria e catastale pari hanno un valore di 200 euro ciascuna.

In aggiunta alla riduzione delle imposte dovute, chi acquista un’abitazione può accedere, in sede di dichiarazione dei redditi, alla detrazione Irpef del 19% e fino a 1.000 Euro per le spese di intermediazione immobiliare e alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

PRESUPPOSTI “SOGGETTIVI” PER RICHIEDERE L’AGEVOLAZIONE

Per poter accedere alle agevolazioni previste dal bonus prima casa, l’acquirente dell’immobile deve dichiarare di essere in possesso di determinati requisiti; tale dichiarazione poi viene inserita anche nel rogito notarile di compravendita.

In particolare l’acquirente:

• Non deve essere proprietario di immobile ad uso abitativo nello stesso Comune nel quale si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• Non deve essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune;
• Deve avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali. In alternativa, è possibile dimostrare di avere la sede di lavoro nel Comune d’acquisto;
• Non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di un’altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni, o venderle entro 1 anno in caso di possesso.

PRESUPPOSTI OGGETTIVI

Le agevolazioni previste dal bonus prima casa possono essere erogate solamente per immobili che non rientrano nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico); l’abitazione quindi non deve essere un immobile di lusso. L’elenco delle categorie catastali ammesse è il seguente:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

In aggiunta, le agevolazioni fiscali spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali (rimane comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che quest’ultima sia stata acquistata beneficiando del bonus prima casa):

• C/2 (magazzini e locali di deposito)
• C/6 (rimesse e autorimesse)
• C/7 (tettoie chiuse o aperte)

IL CONTROLLO DELL’AMMINISTRAZIONE FINANZIARIA

L’amministrazione finanziaria ha poi il compito di verificare la presenza o meno dei requisiti richiesti e dichiarati per usufruire delle agevolazioni previste dal bonus prima casa.

Esistono casi in cui le agevolazioni fiscali concesse possono decadere, con il conseguente obbligo del contribuente di pagare le imposte precedentemente detratte, maggiorate da una sanzione del 30%. In particolare, le agevolazioni fiscali decadono in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto, e in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto[1].

[1] Sul punto la Corte di Cassazione ha chiarito che non si ha decadenza dal beneficio provvisoriamente accordato dalla legge in presenza di una situazione di forza maggiore, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, come per esempio lo sforamento del termine dei 18 mesi dovuto a vizi attribuibili all’inerzia dell’ufficio comunale.