Situazione ricorrente: “Dott. Gallo vorrei vendere la mia casa. Il prezzo di vendita l’ho già calcolato io confrontando la mia proprietà con altre simili della zona”.
Come agente immobiliare, mi trovo costantemente ad affrontare la complessa questione della valutazione degli immobili. Molti dei miei clienti tendono a pensare che questo calcolo sia un processo semplice, basato sulla moltiplicazione dei metri quadri commerciali per il valore al metro quadrato. Tuttavia, la realtà è ben diversa.
La valutazione di una casa coinvolge una serie di parametri e fattori che vanno oltre questa semplice equazione. Innanzitutto, il calcolo dei metri quadri commerciali di una casa è un’operazione piuttosto complessa che sarebbe meglio fare con l’aiuto di un esperto. Essa infatti è data dalla somma di tutte le superfici che compongono l’intera proprietà, cioè tutti gli ambienti che la compongono, i vani accessori e le pertinenze, muri interni compresi. Però, pur comprendendo ogni parte del bene immobiliare, il calcolo assegna un “peso diverso” a ognuna di esse. In pratica la percentuale di metri quadri da tenere in considerazione dipende dal tipo di ambiente o pertinenza. Queste percentuali sono racchiuse in tabelle che devono necessariamente essere conosciute o quanto meno consultate.
Ma non è finita. Calcolati i metri quadri commerciali, quale prezzo per metro quadrato applichiamo? Lo calcoliamo noi o esistono dei borsini immobiliari cui possiamo fare riferimento? La pratica del “fai da te”, in genere prevede il confronto con immobili aventi caratteristiche simili a quello che si intende vendere oppure, nella migliore delle ipotesi, la verifica della quotazione immobiliare della zona sui siti online che offrono gratuitamente queste informazioni.
Peccato, però, che a stabilire il vero valore commerciale di un immobile e a “ritoccarne” il prezzo (aumentandolo o diminuendolo) siano anche i plus e gli handicap dell’abitazione: fattori che spesso vengono trascurati e che costituiscono anche la parte più difficile da far comprendere ai miei clienti.
La condizione dell’immobile è un elemento cruciale nella valutazione. L’età della struttura, il piano, l’orientamento, le finiture, gli impianti tecnologici, l’isolamento termico e acustico sono tutti fattori che possono incidere notevolmente sul suo valore di mercato.
E il calcolo non è ancora terminato. L’ultimo step per stabilire in maniera definitiva il valore di mercato di un immobile passa per la verifica della conformità edilizia, che potrebbe influenzare la valutazione, anche in modo significativo. Se hai demolito una parete del soggiorno senza dichiarare l’opera, preparati a una richiesta immediata: una riduzione significativa del prezzo dell’immobile sarebbe solo l’inizio!
