Chi mi segue sa bene quanto io sia legato alla conservazione e alla valorizzazione del nostro patrimonio storico architettonico. Ma anche nella mia professione mi capita sempre più spesso di avere a che fare con chi vuole investire in un immobile storico in virtù sia ritorno economico che se ne può avere, sia delle agevolazioni fiscali riconosciute dallo Stato. Il legislatore, infatti, in considerazione dei costi di manutenzione che servono per riuscire a mantenere le caratteristiche di un immobile storico, ha previsto che per questa categoria si applichino i valori d’estimo minimi previsti per le abitazioni che si trovano nella stessa zona censuaria; la soppressione delle imposte di successione e donazione se gli atti sono in favore di coniuge, figli, parenti in linea retta fino al quarto grado e, per i canoni di locazione, uno sconto IRPEF pari al 35%. E i vantaggi non finiscono qui perché anche per l’esecuzione dei lavori di manutenzione, molti dei quali, a dire il vero, possono essere imposti dallo Stato stesso, si può portare in detrazione il 19% delle spese sostenute.
Ora, tra i molti beni immobili dichiarati di interesse storico (compresi quelli più antichi, considerati patrimonio “di tutti”), tanti sono di proprietà privata e quindi, in quando tali, possono essere comprati, venduti, dati in locazione, utilizzati a scopo di lucro come, ad esempio, essere convertiti in alberghi o bed and breakfast. Ma, attenzione, per fortuna non tutto è permesso (vi immaginate il Tetro di Marcello convertito in un centro commerciale?) e la stessa compravendita di un immobile “vincolato” non è così immediata.
Chiariamoci subito. Non tutti gli immobili datati nel tempo, o di particolare pregio stilistico architettonico, vengono necessariamente considerati di interesse storico e artistico. In questa casistica, rientrano solo quelli soggetti a un “vincolo” che impone delle regole precise poste a tutela del bene stesso. Tali obblighi sono espressi dal Codice dei Beni Culturali (decreto legislativo 42 del 2004) che contiene la disciplina cui devono attenersi tutti i proprietari di immobili “vincolati”, appunto, al loro valore storico culturale documentale.
Ma cos’è questo “vincolo”?
In breve, si tratta di un diritto di prelazione che lo Stato italiano ha su un determinato immobile, stabilito seguendo le procedure del decreto legislativo 490 del 1999, dietro indicazione della Soprintendenza Archeologica, Belle Arti e Paesaggio competente che, di volta in volta, stabilisce se una casa rientra o meno in tale casistica. In pratica, affinché un immobile sia sottoposto alla normativa prevista per quelli storici, è necessaria l’attuazione di un provvedimento specifico, trascritto sui pubblici registri, che accerti l’esistenza di questo “vincolo” su tutto il bene o anche solo su una parte, considerata di particolare pregio.
Benché non sia raro che molti proprietari di immobili di particolare pregio decidano di far vincolare il proprio bene con l’obiettivo di risparmiare su imposte e tasse, dal mio punto di vista è anche doveroso far notare che, nel momento in cui il proprietario, o gli eredi, dovessero decidere di vendere l’immobile “vincolato”, questi si troveranno a fare i conti con il diritto di prelazione che lo Stato italiano reclama proprio in virtù di quel “vincolo”.
Ma cerchiamo di capire la questione più da vicino.
Al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita di un immobile a tutela dei Beni Culturali, non è necessario informare immediatamente lo Stato della possibilità di esercitare il diritto di prelazione; a tale comunicazione si procede solo dopo il rogito.
Facciamo un esempio pratico.
Supponiamo di arrivare al rogito per l’acquisto di un immobile “vincolato”. L’acquirente lascia la cifra a deposito dal notaio oppure, per esplicita decisione all’interno dell’atto, corrisponderà la somma dovuta solo dopo la realizzazione della condizione sospensiva. In tutti i casi, comunque, l’acquirente non dovrà ancora pagare nulla. Dopo 30 giorni dalla stipula di tale atto, il notaio procederà ad informare della compravendita la Soprintendenza competente per territorio e, in seguito, più precisamente entro i 60 giorni successivi, il Ministero dovrà decidere se esercitare o no il diritto di prelazione.
A questo punto cosa può succedere?
Se decide di esercitare il diritto di prelazione, allora la proprietà dell’immobile sarà trasferita direttamente al Ministero che si preoccuperà anche del pagamento della cifra cui è venduto. Se, invece, decide di non esercitarlo, alla scadenza dei 60 giorni non vi è più alcun diritto di prelazione da parte dello Stato e, a questo punto, il nuovo proprietario potrà corrispondere il prezzo pattuito diventando finalmente proprietario, a tutti gli effetti.
