Vendita proprietà – acquisto nuda proprietà = rimane il diritto di usufrutto in capo al venditore

Qualora venga concluso un contratto di compravendita avente ad oggetto la proprietà o la nuda proprietà si verifica la conclusione di un contratto. Tuttavia l’oggetto è differente dal momento che in quest’ultimo caso l’oggetto è il “solo” diritto di nuda proprietà sul bene in quanto l’acquirente non ne può usufruire immediatamente, come avviene, invece, nella prima situazione.

Quali sono le ragioni che portano le persone a compiere questa operazione economica?

Lato venditore la risposta può essere ravvisata nel fatto di reperire una immediata disponibilità economica, mentre lato acquirente può essere individuata nel fatto di voler fare un investimento economico non avendo la necessità e l’urgenza di andare ad abitare in quella casa.

Con la vendita, il precedente proprietario quindi rimane ad abitare all’interno della casa per un determinato periodo definito in sede di contrattazione o sino alla sua morte. Ed è proprio il valore di mercato dell’immobile e l’età dell’usufruttuario che determina il valore della nuda proprietà, valore che poi si rivaluta nel tempo secondo precisi coefficienti aggiornati dal Ministero delle Finanze.

Rimanendo all’interno dell’immobile l’usufruttuario deve utilizzare il bene con diligenza e deve farsi carico di tutte le spese di ordinaria manutenzione e della tassa di proprietà ove dovute. Infatti secondo l’articolo 1008 cc “l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”. Le spese di straordinaria manutenzione, invece, rimangono a carico del nudo proprietario. Acquistare LA proprietà significa, invece, acquistare il diritto disciplinato dall’art. 832 cc che così dispone “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”. Ne consegue che la proprietà è un diritto reale perché è un diritto sulla res, ossia sulla cosa indipendentemente da chi sia la persona titolare del diritto. È un diritto tipico, in quanto previsto dalla legge, che si trasferisce con il consenso delle parti ai sensi e per gli effetti dell’art. 1376 cc.

Diverso dalla proprietà è poi il possesso che l’art. 1140 cc definisce come “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”.

Infine dal possesso deve essere tenuta distinta la detenzione che è quella situazione che si verifica quando un soggetto riconosce che la cosa che detiene non è la sua. Ed è proprio questo l’elemento che distingue il possesso dalla detenzione, ossia l’elemento psicologico.

Infatti mentre il possesso presuppone il cd animus possidendi, ossia la volontà di comportarsi come titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale, la detenzione presuppone, invece, l’animus detenendi, ossia il riconoscimento dell’altruità del diritto di proprietà. La detenzione di solito nasce con un contratto, non necessariamente scritto. L’ipotesi principale è il comodato, ma può essere anche un contratto di locazione, di noleggio.

Vi è da chiedersi ora se il soggetto può trasformare la detenzione che ha della cosa in possesso.

La risposta è positiva purchè questa non rimanga una volontà interna alla persona ma venga dalla stessa esteriorizzata.

Ad esempio in caso di locazione, il conduttore è un detentore. Se il soggetto non volesse più essere tale dovrebbe mutare il suo animus da detenendi a possidendi e quindi alla scadenza del contratto dovrebbe rimanere all’interno dell’immobile e non dovrebbe pagare il canone.

A fronte quindi di una stessa situazione di fatto, molte solo le situazioni di diritto che si possono profilare e che è bene conoscere.

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