SI DEVE SEMPRE PAGARE LA PROVVIGIONE AL MEDIATORE IMMOBILIARE?

L'operato del mediatore non porta sempre alla conclusione dell'affare, vediamo in quali casi è dovuta la provvigione.

“Colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza e rappresentanza” è definito “mediatore”.

L’elemento essenziale che contraddistingue l’operato del mediatore è quindi, da una parte, la volontà di esercitare la sua attività in modo imparziale, ossia senza aver un vincolo con alcuna delle parti contraenti, e, dall’altra, di essere titolare del diritto alla provvigione (solo) nel momento in cui tra le parti si è concluso un affare.

E sono proprio queste peculiarità che differenziano questo contratto da altri quali:

> mandato, ove – invece – chi accetta l’incarico da una delle parti ha l’obbligo giuridico di curarne l’esecuzione ed acquista il diritto al compenso indipendentemente dal risultato raggiunto.

> agenzia, ove l’agente assume stabilmente l’incarico di promuovere per conto di un’altra (il proponente) la conclusione di contratti in una determinata zona, in cambio di una retribuzione.

Letta la disposizione, concretamente cosa vuol dire che il mediatore ha il compito di “mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare”?

Ebbene sul punto si è reso necessario l’intervento della Corte di Cassazione (sentenza 21712/19). Proprio perché la genericità dell’espressione usata ha destato non pochi problemi ai giudici.

Ecco quindi che la Cassazione ha ritenuto di dover specificare che se vero è che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione è necessario che l’attività di intermediazione si trovi in rapporto causale con la conclusione dell’affare. E’ altrettanto vero che tale rapporto non debba essere direttamente ed esclusivamente riferito alla persona dell’agente immobiliare.

Il Supremo Organo ha precisato infatti che “il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in effetti, tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo. Essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la messa in relazione delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto”.

Alla luce di quanto sopra i giudici hanno affermato quindi che il diritto alla provvigione vada comunque riconosciuto al mediatore. Sebbene non intervenuto personalmente e fattivamente alla fase delle trattative, abbia, per mezzo della sua opera o di quella dei suoi collaboratori, promosso la conclusione dell’affare.

Chi deve provvedere al pagamento della provvigione?

L’art. 1755 cc, rubricato “provvigione”, dispone che il mediatore ha diritto ad ottenere una provvigione (ossia il compenso) da ciascuna delle parti intermediate e il diritto sorge se presenti i di seguito indicati presupposti:

– regolare iscrizione al registro delle imprese o al REA (v. n. 1126). Può valere anche il modulo di proposta di acquisto predisposto dal mediatore, dal quale risulti la suddetta iscrizione (Cass. 14 maggio 2013 n. 11539);

– la conclusione dell’affare tra le parti, anche se è avvenuta dopo la scadenza dell’incarico (Trib. Bari 11 giugno 2009);

-la conclusione dell’affare è avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore.

Sul punto si segnala la sentenza nr.3812/2014 della Corte d’Appello di Milano che ha precisato che il diritto al compenso sussiste nel momento in cui la conclusione dell’affare è in rapporto causale con l’attività intermediatrice. Non essendo necessario che il mediatore partecipi a tutte le fasi delle trattative e finanche partecipi all’accordo conclusivo.

Il mediatore ha sempre diritto alla provvigione?

Se l’affare non viene concluso il mediatore ha diritto al solo rimborso delle spese e non può rivolgere alle parti intermediate alcuna richiesta di risarcimento del danno. In quanto queste non hanno l’obbligo di concludere il contratto (hanno una facoltà).

L’obbligo di rimborso è sancito nell’art. 1756 cc e costituisce un debito di valuta (in quanto è costituito sin dall’inizio da una somma di denaro) e, pertanto, è soggetto al principio nominalistico. Ne consegue che le parti si liberano dal debito elargendo la somma corrispondente alla medesima quantità di pezzi monetari fissata sin dal principio. Questo a prescindere dal tempo trascorso dall’inizio del rapporto obbligatorio e nonostante, nel frattempo, si sia verificato un cambiamento del potere d’acquisto del denaro.

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