Quando i soggetti cambiano nel contratto di locazione

Il contratto di locazione è uno dei tipi di negozio previsto e disciplinato dal codice civile agli artt. 1571 e cc.

Tuttavia il codice non è l’unica fonte normativa in quanto vi sono anche delle leggi “speciali” che integrano la disciplina contenuta negli articoli del codice.

In particolare si fa riferimento alla Legge 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” e la Legge 431/98 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” ove con la prima il legislatore è andato a regolare le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, la seconda dispone in merito a quelle ad uso abitativo.

Profili generali

L’art. 1571 cc definisce il contratto di locazione qualificandolo come quel contratto con il quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo (in difetto di quest’ultimo elemento si configura, invece, il contratto di comodato). Ne consegue che il contratto si conclude (ndr si perfeziona) con il solo accordo tra le parti e, pertanto, la consegna del bene non rappresenta un elemento costitutivo della fattispecie negoziale, ma si configura come una delle obbligazioni poste a carico del locatore.

Altre caratteristiche che emergono dalla lettura della disposizione legislativa sono che il contratto è oneroso (ossia il godimento di un bene di proprietà altrui deve avere quale corrispettivo il versamento di un prezzo) e di durata e non può essere a tempo indeterminato.

Tra chi si conclude il contratto di locazione?

Il rapporto di locazione si instaura tra il locatore (ossia colui che è proprietario dell’immobile concesso in locazione) e il conduttore.

Locazione uso abitativo: cosa succede se il conduttore muore?

In senso generale ed in termini squisitamente civilistici, il decesso di una persona determina il trasferimento dei diritti patrimoniali e dei rapporti giuridici del de cuius ai propri eredi (legittimi o testamentari). Pertanto, nel caso di un contratto di locazione, il decesso non comporta una risoluzione anticipata del contratto, in quanto lo stesso rimane valido alle medesime condizioni.

Sul punto va ricordato che l’art. 6 legge n. 392/1978, non abrogato dalla legge n. 431/1998, disciplina il caso in cui a decedere sia il conduttore, disponendo che “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”. La condizione dell’abituale convivenza ricorre, secondo la giurisprudenza (che in ciò segue le indicazioni fornite dalla dottrina), allorquando siano contestualmente configurabili la stabile comunanza di vita domestica e l’intenzione dei soggetti di dimorare sotto lo stesso tetto. Si deve pertanto trattare di una situazione non transitoria, ma qualificata dagli attributi di stabilità e continuità (dunque l’abituale convivenza è, ad esempio, esclusa quando è dettata da ragioni di assistenza, che per loro natura devono considerarsi temporanee – cfr. Cass. Civ. , Sez. III, 23 Novembre 1990, n. 11328).

Locazione uso abitativo: cosa succede se il locatore muore?

La legge n. 392/1978 nulla dispone, facendo così ricadere la disciplina nel codice civile, il quale, come detto, impone la regola generale per cui l’erede subentra a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali del de cuius non appena accettano l’eredità. L’accettazione peraltro ha effetto retroattivo sicché gli eredi si considereranno locatori già a partire dalla morte del precedente titolare del contratto così da evitare lacune temporali.

La morte del locatore comporta quindi solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il consequenziale subentro automatico degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi, cui fa eco il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone (Cass. n. 1811/89).

Ne consegue, quindi, che non vi è la necessità di stipulare (e quindi registrare) alcun nuovo contratto di locazione.

Gli eredi dovranno quindi comunicare al conduttore le nuove modalità per il versamento del canone e il soggetto (nel caso di pluralità di eredi) a cui eseguirlo.

Come scritto dalla Corte di Appello di Genova [3], «se nel corso di un rapporto di locazione decede uno dei locatori, gli eredi di esso, per pretendere il pagamento del canone, hanno l’onere di dimostrare la loro legittimazione, perché la modifica soggettiva del contratto, innovando sulle modalità di adempimento, determina uno stato di incertezza per il conduttore che il creditore ha l’onere di rimuovere, onde rendere possibile la prestazione, in attuazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto. In mancanza dell’assolvimento di tale onere di collaborazione è giustificato il rifiuto del conduttore di pagare il corrispettivo ai nuovi contitolari del diritto».

Locazione uso diverso: cosa succede se il conduttore muore?

Qualora l’immobile locato sia adibito all’uso professionale o commerciale o artigianale, l’art. 37 legge n. 392/1978 stabilisce che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività.

Subentrano, inoltre, nel caso di immobile adibito ad uso congiunto col defunto, gli altri soggetti contitolari o che comunque utilizzavano con lui l’immobile.

Dal punto di vista tributario, gli eredi devono comunicare, all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto, l’effettivo subentro, non dovendo pagare alcuna imposta.

Locazione uso diverso: cosa succede se il locatore muore?

Nel caso sia il locatore a mancare si fa sempre riferimento alla medesima legge e in questo caso, come già accennato, sono gli eredi a subentrare.

Come avviene il subentro?

Avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti come avviene per esempio nel caso di morte del locatore.

In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. È opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Cosa succede se il locatore vende l’immobile locato?

È necessario fare una breve premessa.

Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo a canone libero (ossia quelle ove le parti sono libere di fissare l’importo del canone) la durata del contratto di locazione non può mai essere inferiore a 4 anni e dopo i primi quattro anni è previsto un primo rinnovo automatico ed obbligatorio per altri quattro anni. All’esito di questi ulteriori 4 anni ciascuna delle due parti può recedere dal contratto dando preavviso almeno sei mesi prima della scadenza; diversamente il contratto si rinnova per altri 4 anni. Per tale motivo il contratto viene anche chiamato “4+4”.

Solo in casi eccezionali il locatore può rifiutare il primo rinnovo automatico del contratto e, tra questi, vi è l’esigenza di vendere l’immobile a terzi sempre che non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo. In tal caso al conduttore è riconosciuto comunque il diritto di prelazione.

Cosa è il diritto di prelazione? È il diritto di essere preferito – a parità di prezzo offerto per l’acquisto – ad altri acquirenti.

Il locatore deve comunicare il diniego di rinnovazione al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 anni, a pena di decadenza; secondo la giurisprudenza significa che la raccomandata con la comunicazione di recesso deve essere consegnata all’affittuario almeno 6 mesi liberi prima della scadenza contrattuale: in caso contrario essa si considera giunta tardivamente e ha l’effetto di produrre la cessazione del contratto di locazione per la scadenza successiva.

La disdetta deve essere inviata con raccomandata con avviso di ricevimento firmata dal locatore (o con Pec) altrimenti la locazione non cessa e si considera per rinnovata per il tempo fissato dalla legge.

Fatta salva la possibilità di cui abbiamo appena parlato, il locatore può sempre vendere l’immobile nonostante la presenza dell’inquilino. L’acquirente però sarà tenuto a rispettare il contratto di affitto fino alla scadenza. All’esito della quale potrà decidere di rinnovarlo o di disdettarlo.

La Corte di Cassazione con sentenza nr. 7696/2015 ha stabilito poi che l’art. 1602 cc prevede la cessione ex lege del contratto di locazione all’acquirente del bene locato, in forza del quale l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione senza necessità di consenso del conduttore. Questo avviene in deroga a quanto previsto dall’art. 1406 cc in tema di cessione del contratto e questo è giustificato dal fatto che si vuole agevolare la circolazione dei beni e dal fatto che i diritti del conduttore sono comunque tutelati dal fatto che la prestazione principale del locatore (cioè il godimento dell’immobile) è già stata eseguita.

È quindi sempre necessario verificare sempre i corretti termini prima di inviare le disdette e quando si ricevono! 

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