Quando compri casa: il contratto di compravendita

Nell’ambito dell’impianto del codice civile il legislatore ha assegnato al contratto di compravendita grande rilevanza e questo alla luce dell’importanza dallo stesso assunta nell’ambito della vita di relazione.  Si segnala, inoltre, che proprio l’ampia diffusione di questo tipo di negozio giuridico ha fatto sì che oltre alla disciplina generale contenuta nel codice vi è poi anche quella contenuta nella legislazione speciale. Si     pensi, per esempio, alla normativa in tema di vendita a rate, in materia di cessione di beni e servizi ai consumatori.

La definizione di contratto di compravendita si rinviene nell’articolo 1470 cc che così dispone: “la vendita     è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro  diritto verso il corrispettivo di un prezzo”.

Caratteristiche del contratto

Dalla lettura dell’art, 1470 cc, si evince quindi che esso ha natura consensuale, è ad effetti reali, è a prestazioni corrispettive, è istantaneo, di regola è commutativo e, normalmente, è di straordinaria amministrazione in quanto determina una modifica del patrimonio in capo ad entrambi  i  soggetti.  Per questo, ad esempio, in caso di nomina di un amministratore di sostegno a favore di un soggetto beneficiario per la conclusione di un contratto di compravendita (sia esso quale venditore sia esso quale compratore)   deve essere richiesta l’autorizzazione al Giudice Tutelare.

Il contratto quindi:

  • ha natura consensuale dal momento che si conclude quando la “sola” volontà delle parti contraenti si “incontra” non essendo necessaria, infatti, la consegna del bene, da una parte, o il pagamento del prezzo, dall’altra. Un esempio si può ben rinvenire nell’acquisto di beni attraverso il distributore automatico.
  • ha effetti reali in quanto determina il trasferimento del diritto. Questo avviene sempre che il venditore sia proprietario del bene compravenduto e il bene sia “esistente”. Infatti in difetto di queste due condizioni gli effetti reali saranno differiti al momento in cui le stesse vengano ad esistenza (si parla in tal caso di    contratto ad effetti obbligatori). Attenzione però che questo tipo di contratto non è sovrapponibile  al  contratto preliminare di compravendita. Il motivo è da ricercarsi nel fatto che nel primo, la volontà delle   parti è volta a realizzare il trasferimento del diritto, che si produce in un momento successivo senza la necessità di un ulteriore accordo delle parti. Nel secondo, invece, la volontà delle parti è  diretta  ad  obbligarsi a prestare, in un altro momento, il consenso al trasferimento del diritto.
  • è a prestazioni corrispettive in quanto il trasferimento del diritto e il versamento del corrispettivo trovano l’una la sua giustificazione nell’altra. Ed è proprio la corrispettività la caratteristica essenziale del contratto di compravendita.
  • è un contratto istantaneo in quanto l’esecuzione della prestazione si realizza in un solo momento, ossia quando il trasferimento si verifica, salvo che non sia differita in un momento successivo. In tal caso si parla  di esecuzione differita, come avviene nel caso in cui il compratore decida di versare il corrispettivo a     mezzo di pagamento a rate.
  • è un contratto commutativo in quanto ciascuna parte può valutare sin dall’inizio, da una parte, il suo sacrificio, e dall’altra, il suo vantaggio.
  • è un contratto oneroso perché il compratore deve versare il corrispettivo a mezzo di moneta avente corso legale nello Stato. Infatti qualora il compratore consegnasse, a fronte del trasferimento del diritto, un bene     si configurerebbe il diverso contratto di permuta. Si segnala che la mancata determinazione di un  corrispettivo o dello strumento attraverso il quale determinarlo successivamente, rende nullo il contratto. Si segnala, tuttavia, che il legislatore ha previsto alcune norme “salvagente” quale ad esempio l’art. 1474 cc. Tale norma dispone infatti che quando un contratto abbia per oggetto beni mobili suscettibili di larga contrattazione ed abitualmente venduti dal venditore il prezzo, in casa di mancata determinazione, viene individuato in quello normalmentepraticato.

Il profilo soggettivo

Si segnala che quello che rileva è il centro di imputazione degli interessi nel senso che essi devono essere   due e contrapposti essendo irrilevante la circostanza se a detti centri di interesse facciano rispettivamente  capo una o più persone.

Quali sono i diritti che possono essere trasferiti?

Se leggiamo l’art. 1470 cc notiamo che parla di diritto di proprietà o di altri diritti.

Ma quali sono “gli altri diritti”? Essi possono essere sia gli altri diritti reali (quali ad esempio l’usufrutto, l’uso …) sia i diritti obbligatori, come avviene ad esempio nella vendita di un credito.

Il diritto può, poi, essere riferito sia a beni immobili che mobili salvo che la legge non stabilisca espressi divieti.

Forma della vendita

Per la conclusione del contratto di compravendita le parti possono adottare qualsiasi forma (anche quindi quella orale o quella per comportamento concludente) a meno che non sia il codice stesso a richiedere, a pena di nullità,che le parti adottino la forma scritta come avviene, per esempio, per il contratto di compravendita di beni immobili, o per i contratti aventi d oggetti strumenti finanziari, l’eredità ovvero le compravendite stipulate con la pubblica amministrazione.

In tali casi qualora le parti contrattuali non dovessero rispettare la forma di conclusione richiesta dal legislatore, essendo la stessa “ad substantiam”, il contratto è nullo, ossia non produce effetti. La ragione di una tale scelta da parte del legislatore va rinvenuta proprio nella rilevanza degli interessi in gioco che richiedono valutazioni maggiori da parte dei soggetti contraenti.

Spese di contratto

In tema di compravendita il legislatore, proprio a fronte della larga diffusione della tipologia di negozio, ha voluto disporre anche in tema di spese. In particolare l’articolo a ciò deputato è il 1475 cc che così recita “le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore se non è stato pattuito diversamente”. Per spese di “contratto di vendita” si fa riferimento, per esempio, ai costi per la redazione dell’atto notarile, mentre per le “spese accessorie” si fa riferimento, sempre a titolo esemplificativo, alle spese fiscali conseguenti alla stipula. A tal riguardo si segnala una sentenza della Corte di Cassazione, la nr. 14899/2011, che ha statuito che “la provvigione dovuta al mediatore non rientra tra le spese del contratto di compravendita e nelle altre accessorie che l’art. 1475 cc pone, salvo diverso accordo, a carico del compratore atteso che essa scaturisce non dal contratto in questione ma dal diverso rapporto di mediazione dal quale solo sorgono in capo al mediatore diritti nei confronti di ciascuna delle parti che ha concluso l’affare per la quota ad essa spettante”.

Emerge quindi che salvo diverso accordo intercorso tra le parti, il compratore deve farsi carico di tutte quelle spese che sono necessarie e strumentali alla conclusione del contratto.

Condividi questo articolo:

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su pinterest
Condividi su google
Condividi su whatsapp
Condividi su telegram
Condividi su email

Leggi anche:

Utilizzando questo sito, accetti l’uso di cookie tecnici (anche di terze parti) per migliorare la tua navigazione. Per approfondire clicca qui.