Il legislatore definisce il diritto di essere proprietario di qualcosa come quel diritto che permette alla persona di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dall’ordinamento giuridico (art. 832 del codice civile italiano).
Ciascuna persona, infatti, nei limiti di volta in volta indicati dall’ordinamento, può esercitare sul bene di sua proprietà il corrispondente diritto.
Oggi affrontiamo l’ipotesi in cui il diritto esercitato su un bene immobile venga messo in discussione da un soggetto terzo.
Quali sono i documenti che il proprietario deve avere a portata di mano per “far terminare sul nascere” ogni contestazione e quindi per poter proseguire ad esercitare il suo diritto sul bene?
Ebbene in primis quello che è necessario che abbia a disposizione è l’atto di proprietà. Infatti è solo con un atto scritto (e che rispecchia determinate e precise formalità imposte dall’ordinamento) che un soggetto diventa proprietario.
Cosa vuol dire questo? Vuol dire, ad esempio, che non si diventa proprietari di un bene immobile in forza di accordo verbale. Neppure che la prova di aver concluso l’atto possa essere parimenti fornita per testimoni.
Quali sono, dunque, concretamente gli atti di proprietà?
Ebbene essi sono identificabili
- Nel contratto di acquisto
- Nell’ atto di donazione
- Nella accettazione dell’eredità, nel legato
- Nella sentenza che decide sulla proprietà dell’immobile o che statuisce in ordine alla divisione dell’eredità o alla comunione di beni tra più comproprietari.
Tutti queste diverse modalità è possibile ricondurle ad una unica categoria di acquisto, ossia a quella derivativa.
Derivativa proprio perché il diritto viene trasferito da un soggetto ad un altro nella stessa misura in cui era titolare il primo.
Altro documento che può attestare il passaggio di proprietà è:
- la sentenza, ma questa volta, dichiarativa dell’intervenuta usucapione.
In tal caso il diritto di proprietà acquistato secondo tale modalità viene definito a titolo originario proprio perché il diritto “nasce” con il titolare che lo acquista. Di conseguenza non vi è, a differenza dell’altra ipotesi di acquisto, alcuna “successione” di un soggetto ad un altro nel rapporto.
Altri modi che rientrano nella prima categoria sono,ad esempio, l’accessione e l’unione.
La pubblicità dell’atto di proprietà
Vi è un altro aspetto molto importante che deve essere tenuto in considerazione. Il contratto, l’atto di donazione, il testamento o la sentenza devono essere trascritti nei registri prubblici dell’Agenzia delle Entrate (l’ex Conservatoria dei registri immobiliari). La ragione è proprio quella di rendere noto a tutti chi è il titolare di un bene e, in quanto registri pubblici, questo dato può essere conosciuto da chi ne ha interesse.
Quali azioni per difendere il diritto di proprietà?
Nel caso in cui sia contestato il diritto o turbato il godimento, il proprietario può avvalersi di una serie di tutele previste dall’ordinamento giuridico e che vengono definite “petitorie”.
Quali sono queste azioni?
Esse sono l’azione di rivendicazione, con cui il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possieda o la detenga. Se il possessore, dopo la presentazione della domanda, non è in possesso del bene, dovrà comunque recuperarlo e consegnarlo al proprietario. Oppure dovrà corrispondergliene il valore e risarcirgli il danno.
Vi è poi l’azione negatoria con la quale il proprietario può ottenere dal giudice una dichiarazione di inesistenza di diritti affermati da altri sul bene. Questo succede quando abbia motivo di temerne pregiudizio, nonché ottenere la cessazione di eventuali turbative o molestie sul bene.
Infine, se vi fossero questioni circa il regolamento dei confini, vi sono due azioni da poter esercitare. La prima quando il confine tra due fondi risulti incerto allora ciascun proprietario può chiedere al giudice di stabilire quale sia l’esatto confine. A questa si aggiunge quella ove i confini sono certi ma mancano o sono venuti meno. In tal caso ciascuno dei proprietari potrà chiedere al giudice che vengano apposti o ristabiliti a spese comuni.
