Nel precedente approfondimento si è visto che l’acquisto di un immobile rappresenta una scelta impegnativa e richiede un’analisi attenta delle proprie condizioni finanziarie dal momento che chi desidera comprare casa non ha la disponibilità economica complessiva per provvedere al suo pagamento in una unica soluzione.
Ecco quindi che vi è la possibilità di stipulare un contratto di mutuo fondiario o ipotecario. In entrambe compare il diritto reale di garanzia dell’ipoteca.
L’estinzione del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca possono non coincidere
Mentre il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata, l’ipoteca può sopravvivere all’estinzione del mutuo nei confronti della banca, ancorché solo in via “formale” e non sostanziale, fino ad un massimo di 20 anni dopo la data di iscrizione della formalità ipotecaria stessa nei pubblici registri immobiliari.
La cancellazione dell’ipoteca richiede un atto notarile, nel quale il creditore (o il suo legale rappresentante) acconsente alla cancellazione, normalmente in seguito al pagamento del debito garantito. In seguito, il notaio provvede alla relativa annotazione nei registri immobiliari.
Oggi, però, alcune ipoteche possono essere cancellate d’ufficio in seguito all’estinzione del mutuo, su richiesta del creditore, senza l’intervento del notaio (art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40). Non tutte le ipoteche possono essere cancellate d’ufficio con la nuova procedura.
La legge richiede che siano presenti i seguenti requisiti:
– l’ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo (sono escluse le ipoteche legali o giudiziali, e le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di altri tipi di finanziamento, per esempio l’apertura di credito);
– l’ipoteca è iscritta a favore di una banca, di una società finanziaria o un ente previdenziale (per i mutui concessi agli iscritti);
– si tratta di cancellazione totale dell’ipoteca in seguito all’estinzione completa del mutuo (non si può applicare alle riduzioni dell’ipoteca conseguenti a un pagamento parziale, alle restrizioni dei beni ipotecati, ai cosiddetti svincoli di beni dall’ipoteca, ai frazionamenti dell’ipoteca o simili).
Si tenga presente un fatto: il procedimento di cancellazione d’ufficio dell’ipoteca conseguente all’estinzione del debito non opera immediatamente, ma solo dopo il decorso di trenta giorni dalla estinzione dell’obbligazione, attestata dalla comunicazione della banca all’Agenzia del territorio.
In questo periodo di trenta giorni, la banca può comunicare all’Agenzia del territorio che vuole mantenere l’ipoteca nonostante l’avvenuta estinzione del debito, ricorrendo un giustificato motivo.
Ecco quindi che il nuovo procedimento non garantisce che l’ipoteca venga effettivamente cancellata e non garantisce neppure sui tempi, perché è vero che la banca è obbligata a comunicare immediatamente all’Agenzia del territorio l’avvenuto pagamento del debito, ma non è prevista alcuna sanzione se non lo fa, o lo fa in ritardo.
Quando può essere utilizzato il procedimento di cancellazione automatica?
Può essere utilizzato quando l’estinzione del debito avviene con un congruo anticipo rispetto alla vendita dell’immobile ipotecato (o alla stipula di un nuovo mutuo garantito dallo stesso immobile) dal momento che in tal caso è possibile attendere senza problemi il decorso dei trenta giorni (o del maggior termine necessario in pratica per completare l’operazione).
Quando invece l’estinzione del debito avviene contestualmente alla vendita dell’immobile ipotecato (ovvero alla stipula di un nuovo mutuo garantito da tale immobile), l’acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo possono non ritenersi sufficientemente tutelati dal nuovo procedimento di cancellazione automatica. Quindi chiedere un formale atto di assenso alla cancellazione di ipoteca secondo la procedura ordinaria, da sottoscrivere davanti al notaio contestualmente all’estinzione del debito.
