Le ipoteche ed i pignoramenti sulla casa. L’avvocato Elisa Boreatti ci spiega meglio

Il creditore ha vari modi di tutelarsi “utilizzando” la casa del debitore.

Può capitare che una persona non paghi un suo debito. Al verificarsi di questa situazione è importante chiedersi se il creditore ha degli strumenti per recuperare (per cercare di recuperare) le somme che il debitore gli deve.

Tra questi strumenti oggi parliamo di quelli che si rifanno sulla casa del debitore: parliamo quindi dell’ipoteca e del pignoramento immobiliare.

Si sottolinea sin da subito che sono due strumenti diversi tra loro (e a breve ne vediamo le caratteristiche) ma che hanno in comune una cosa: entrambi hanno ad oggetto un bene immobile ed entrambi non privano il debitore del suo diritto di proprietà.

Ipoteca

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che ha ad oggetto un immobile. Ma cosa vuol dire “diritto reale di garanzia”?

Sostanzialmente che il creditore può iscrivere una ipoteca sul bene in modo tale da tutelarsi nel caso in cui il debitore/proprietario voglia venderlo stipulando un contratto di compravendita con un terzo soggetto (un argomento che abbiamo già affrontato!).

Infatti iscrivendo l’ipoteca il creditore può rivalersi sul bene anche se questo viene venduto.

Perché avviene questo? Perché il diritto di garanzia segue il bene e non il proprietario (il cd diritto di seguito).

Quali sono le conseguenze nel caso in cui l’acquirente acquisti una casa gravata ipoteca? Ebbene, su richiesta del creditore che ha avviato un’azione esecutiva immobiliare, l’acquirente che è divenuto proprietario potrebbe vedersi venduto l’immobile all’asta anche se il debito era stato contratto dal venditore/debitore.

Come fa il creditore ad iscrivere ipoteca?

Lo può fare attraverso, ad esempio, una scrittura privata (in tal caso si parla di ipoteca volontaria), un decreto ingiuntivo o una sentenza (in tal caso si parla di ipoteca giudiziale) che, portati in Conservatoria del luogo ove è situato l’immobile, costituiscono il cd titolo in forza del quale viene iscritta e quindi può essere conosciuta ai più.

Ora prestate attenzione a due aspetti:

Il primo. L’iscrizione ha una validità di 20 anni trascorsi i quali, se non rinnovata dal creditore, non produce più effetti. La mancata rinnovazione, infatti, insieme ad esempio all’estinzione del debito e alla rinuncia all’ipoteca da parte del creditore, costituiscono dei modi cd di estinzione del diritto.

Il secondo. Una volta che il diritto di ipoteca si estingue non viene automaticamente meno l’iscrizione della stessa nei registri immobiliari, ma al pari della sua iscrizione, serve un titolo che a propria volta deve essere annottato negli anzidetti registri. Tra questi atti si annovera la rinuncia da parte del creditore: rinuncia però che deve essere sottoscritta dinnanzi ad un notaio che la autentica, ossia che attesta che la firma è stata apposta dinnanzi a lui.

Pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare, invece, non è un diritto, ma è uno dei modi, insieme a quello mobiliare e presso terzi, attraverso i quali può avvenire l’esecuzione forzata di un titolo (ad esempio una sentenza o un decreto ingiuntivo) che attesta che il debitore deve pagare al creditore una somma.

I tipi di esecuzione si differenziano tra loro per l’oggetto attraverso il quale il creditore ottiene il pagamento della somma a lui dovuta.

Nel pignoramento immobiliare l’oggetto è costituito da un bene immobile e viene avviato dal creditore attraverso la notifica dell’atto di pignoramento al debitore e la sua trascrizione nei registri immobiliare. Successivamente alla notifica dell’atto si avvia dinnanzi il Tribunale competente, tenuto in conto del luogo ove è ubicato l’immobile, una azione che ha quale obiettivo quello di mettere all’asta l’immobile in modo tale da liquidare il valore dell’immobile.

Infatti, se l’immobile viene aggiudicato ad un terzo soggetto che partecipa all’asta, il prezzo che versa viene utilizzato per pagare i professionisti della procedura nominati dal Giudice, quali ad esempio il delegato alla vendita, e per dare soddisfazione al creditore che ha avviato la procedura e ad eventuali altri creditori che sono intervenuti della procedura esecutiva.

I creditori ricevono quindi il pagamento dell’intero credito?

Dipende dal prezzo pagato dal terzo che si è aggiudicato l’immobile in sede di asta.

Infatti se inferiore alla somma di tutti i crediti e le spese sostenute nell’ambito della procedura immobiliare, i creditori verranno soddisfatti tra loro in maniera proporzionale sempre che il loro credito non sia garantito, ad esempio, da ipoteca. Ebbene sì, il diritto di garanzia può essere fatto valere proprio nella procedura esecutiva e permette al creditore di essere soddisfatto rispetto ad altri creditori cd chirografari.

Conclusioni

Raccogliendo un po’ i pensieri su questo argomento – che per ovvi motivi non è trattato in modo esaustivo – possiamo dire che è opportuno per chi ha intenzione di acquistare un immobile fare una visura ipotecaria sullo stesso in modo tale da verificare se sullo stesso sono iscritte ipoteche o trascritti pignoramenti immobiliari.

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