L’amministratore di condominio parte uno

Domande e risposte sull'amministratore di condominio: chi è e quali sono le norme del codice civile che regolamentano questa figura.

L’amministratore di condominio è la figura centrale e di primaria importanza per quanto attiene la gestione degli immobili.

Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni. Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) che amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari).

Chi è l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è il soggetto incaricato dalla compagine condominiale di occuparsi dell’amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità, come vedremo meglio nei paragrafi successivi.

Il rapporto che vincola l’amministratore ed i condomini è costituito da un rapporto di mandato con rappresentanza di cui all’art 1703 c.c.. Ossia il contratto con cui il mandatario si obbliga a compiere uno o più atti per conto del mandante.

Quale è la normativa di riferimento?

La normativa di riferimento è contenuta all’interno del codice civile che va a disciplinare la nomina. Nello specifico la revoca e quelli che sono gli obblighi in capo all’amministratore (art. 1129 c.c.); le sue attribuzioni (art 1130 c.c.); la rappresentanza (art. 1131 c.c.); i provvedimenti che può prendere (art. 1133 c.c.). Le condizioni per lo svolgimento dell’incarico di amministratore (art. 71 bis disp. Att. c.c.) nonchè la revoca dall’incarico (art. 64 disp. Att. c.c.).

A completamento della disciplina di riferimento si trova poi il D.M. 140/2014 che contiene il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”

Chi può essere nominato?

L’art 71 bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell’esercizio dell’attività di amministratore. Tra i più rilevanti, in particolare, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. Ammettendo che questi ultimi due requisiti possono essere derogati nel caso in cui venga nominato amministratore “uno dei condomini dello stabile”. La legge prevede altresì che possano esercitare questa attività anche le società, sempre nel rispetto dei canoni elencati.

Quando avviene la nomina?

L’art. 1129 c.c. prevede che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

Questo cosa vuol dire?

Di conseguenza se un condominio è composto da nove condomini, questi devono necessariamente riunirsi in assemblea per nominare un amministratore.

Cosa è necessario per la nomina?

Per provvedere alla nomina dell’amministratore l’art. 1136 comma 6 c.c. prevede che sia necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi dell’edificio.

Di conseguenza, se l’assemblea non riesce a nominare un amministratore, come previsto dal comma 1 dell’art. 1129 c.c. è l’Autorità giudiziaria a provvedervi con le modalità ed i termini previsti dall’art. 59 disp. Att. c.c. “La domanda per la nomina dell’amministratore o per la designazione dell’istituto di credito nei casi previsti dall’art. 1003 del codice, se non è proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale. Nel caso di nomina dell’amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte più rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l’altra parte. Contro tale provvedimento si può proporre reclamo al presidente della corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione”.

La revoca dell’amministratore

L’art. 1129 c.c. prevede che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”.

La prima ipotesi è quella più classica, secondo cui cioè durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore. Allo stesso modo questo avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno.

La normativa prevede poi la revoca giudiziale per giusta causa. Con tale procedimento si permette ad uno o più condomini di rivolgersi al Tribunale per chiedere la revoca per giusta causa, se l’amministratore:

  • non dà notizia all’assemblea della ricevuta notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo che esorbitino dalle sue attribuzioni (art. 1131 c. 4 c.c.);
  • non rende il conto della gestione;
  • in caso di gravi irregolarità elencate, a titolo esemplificativo, nell’art. 1129 c. 12 c.c.

In questi casi il Tribunale procede disponendo l’audizione dell’amministratore in contraddittorio con i ricorrenti. Una volta verificata l’esistenza effettiva delle carenze di gestione, emette un decreto di accoglimento o di rigetto, reclamabile entro dieci giorni.

Tra le gravi irregolarità che legittimano la revoca per giusta causa dell’amministratore l’art. 1129 c. 12 c.c. prevede:

  1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente (art. 1129 c. 7 c.c.);
  4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  5. l’aver acconsentito per un credito insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. l’inottemperanza agli obblighi di tenere i registri obbligatori e di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti (art. 1130, numeri 6), 7) e 9);
  8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona dell’amministratore e la sede dei locali ove sono conservati i registri condominiali (art. 1129 c. 2 c.c.).

Una volta revocato, l’amministratore non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129 c. 13 c.c.).

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