Innovazioni per disabilità: il condominio ha l’obbligo di intervenire?

Le innovazioni richieste da persone con disabilità all'interno dei condomini accendono molto discussioni: ecco alcune linee guida.

Per rispondere alla domanda riguardante le innovazioni nei condomini per persone con disabilità è necessario ricordare la differenza tra innovazione e modificazione in ambito condominiale.

Dipende se si tratta di innovazione o modificazione.

Leggendo l’ art 1120 cc in tema di innovazione: “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, […];

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato. Così come quelle che ne alterino il decoro architettonico. Oppure che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Dalla lettura della norma emerge che il codice richide che per procedere ad eseguire una innovazione in condominio vi deve essere una maggioranza assembleare qualificata. Diversa a seconda della tipologia di intervento da eseguirsi. Per le innovazioni ordinarie queste devono essere approvate ex art 1136 comma 5, mentre nel caso di eliminazine di barriere architettoniche è sufficiente , ex art. 1136 comma 2, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

In tema di modificazioni, invece, rileva l’interesse di un solo condomino il quale agisce al fine di godere, in modo maggiore, delle parti comuni. Ecco che quindi il codice civile dispone che tale situazione sia regolata da altra norma, ossia dall’art. 1102 cc. Essa dispone:  “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione. E non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti. Se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.

Ecco quindi che a fronte di questa specificazione il Tribunale di Brescia con sentenza del 13 maggio 2020 ha ritenuto come segue. “Le opere edili che una condomina aveva chiesto che il condominio eseguisse sulle parti comune e necessarie per una migliore fruizione delle stesse in ragione della propria disabilità dovessero essere qualificate come modificazioni”. Così ragionando la condomina avrebbe potuto realizzarle a proprie spese, sempre che le opere stesse non arrecassero pregiudizio agli altri o allo stabile.

Innovazioni gravose o voluttuarie: cosa sono?

Affrontando il tema delle innovazioni è utile fare un breve accenno  anche alla categoria delle innovazioni gravose o voluttuarie di cui all’art. 1121 cc.

In particolare per innovazione gravosa si intende quell’opera nuova che comporta per la sua realizzazione una spesa gravosa a carico dei condomini. Mentre per innovazione voluttuaria si fa riferimento a quell’opera, sempre nuova, che pur essendo destinata a servizio od ornamento di un preesistente bene comune, non comporta una rilevante utilità per il condominio stesso.

Orbene nell’ambito di tale categoria di innovazioni è importante specificare che:

  • la ripartizione delle spese di realizzazione è posta sempre a carico dei condomi che hanno deciso la realizzazione dell’opera è necessario
  • la proprietà dell’opera nuova è dei soli condomini che hanno realizzato i lavori e sostenuto le spese nella misura in cui però la destinazione del bene realizzato sia quella di essere al servizio od ornamento delle unità di loro proprietà.

Realizzata l’innovazione gravosa o voluttuaria dai condomini interessati, la sua gestione ordinaria e straordinaria torna ad essere decisa in sede assembleare. Questo vuol dire che la volontà condominiale si viene quindi a formare nel rispetto dei quorum qualificati. Di volta in volta vengono richiesti dal codice civile.

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