Premessa

Gli interventi edilizi in un edificio condominiale possono rappresentare un problema in quanto il diritto di sopraelevare riconosciuto dal legislatore ad un proprietario si viene a “scontrare” con i diritti degli altri condòmini che possono venir lesi dalla costruzione stessa.

Per comprendere questo si deve partire proprio dal testo dell’art. 1127 del Codice Civile che pur riconoscendo tale possibilità fissa, al contempo, precisi limiti alla sua esecuzione.

Infatti leggendo la prima parte della norma si ha evidenza del fatto che non solo il legislatore permette al proprietario dell’ultimo piano di un condominio di elevare nuovi piani e di modificare l’altezza dell’edificio, ma ammette anche che egli possa agire in modo autonomo e senza l’assenso da parte degli altri condomini. Tuttavia proseguendo la lettura della disposizione, emerge che tale legittimazione non ha un suo riconoscimento per così dire assoluto, ma può avvenire solo se rispettati dei limiti.

Quali sono dunque questi limiti?

I limiti possono avere natura cd convenzionale – e sono quelli che sono stabiliti nell’atto di acquisto dell’appartamento o nel regolamento condominiale (art. 1127 cc) – e natura legale ossia quelliche vengono imposti direttamente dal legislatore. Tra questi – sempre l’art 1127 cc – stabilisce che “la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono”. Ora quando si può dire che si verifica una tale situazione? Ebbene essa si concretizza nel momento in cui la struttura del fabbricato non è in grado di sopportare il peso della sopraelevazione o non è in grado di sopportare le eventuali sollecitazioni di origine sismica.

E’ evidente poi che tale ultimo limite assume un particolare rilievo se la sopraelevazione viene realizzata nell’ambito di edifici collocati in zone sismiche. In questi casi la Corte di Cassazione ha stabilito che i condomini potrebbero chiedere la demolizione dell’opera già realizzata non solo quando la sopraelevazione abbia aggravato le condizioni statiche dello stabile, ma anche quando essa sia stata già oggetto  di condono.  Sul punto si richiama in particolare la sentenza  del Supremo Organo del 29 gennaio 2018, n. 2115 che sottolinea proprio  il fatto che l’eventuale sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici e non hanno alcuna incidenza nei rapporti tra privati (ass. Civ.,, Sez. Unite. n. 11260/1992; Cass. civ., n. 12966/2006 e Cass.civ., n. 3031/2009)

Ulteriori limiti al diritto di sopraelevare sono poi quelli previsti – sempre dall’art. 1127 cc ma al terzo comma che per l’appunto stabilisce che “i condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti”. Ora dal momento che nel nostro ordinamento non si ha una definizione di “decoro architettonico” la Giurisprudenza ritiene necessario che il Giudice accerti volta per volta nel caso concreto la sussistenza o meno della violazione (Corte di Cassazione, n. 1286/2010). Stesso approccio ritiene debba essere adottato anche per comprendere se nel caso specifico si sia verificata una “notevole diminuzione dell’aria e della luce dei piani sottostanti”.

Conclusioni

Quindi se vero è che il diritto di soprelevazione è un diritto tutelato è altrettanto vero che di volta in volta il Giudice dovrà accertarsi nel caso concreto se questo è stato esercitato nel rispetto dei limiti siano essi legali o convenzionali.