Il diritto di proprietà e quello di nuda proprietà

E' possibile possedere la nuda proprietà di un bene senza averne l'usufrutto: ecco un approfondimento con le spiegazioni di questo tema.

Oramai se diciamo diritto di proprietà ci ricordiamo dell’art. 832 cc e di quello che dice. Ossia che essere proprietari  di un bene vuol dire poter godere e disporre dello stesso in modo pieno ed esclusivo anche se questo deve avvenire sempre entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dall’ordinamento giuridico.

Detta così la frase, sembra tutto molto semplice.

I problemi, in effetti, sorgono quando il concetto di “godere” e di “disporre” devono essere applicati nella realtà quotidiana. Quali sono esattamente i comportamenti che vengono ricompresi e quali no? Diventa importante quindi definirli.

Ecco quindi che con riferimento alla cosa, per facoltà di godere, si fa riferimento alla possibilità di trasformarla e, al limite, anche di distruggerla. Per le “cose fruttifere” la facoltà di godere, invece, implica il diritto di farsene propri i frutti sia naturali sia civili.

Bene. E per disporre a cosa si vuol far riferimento? Con questo verbo si vuole richiamare l’attenzione alla possibilità di venderla o di non venderla, di donarla, di lasciarla per testamento, di costituire sulla cosa diritti reali minori o di garanzia.

Finita qui? Ebbene no. Nel nostro ordinamento c’è anche un altro diritto, ossia quello del nudo proprietario.

Chi è costui? E’ colui che ha solo la nuda proprietà di un bene e non l’usufrutto. Di quest’ultimo diritto è titolare un’altra persona, ossia di colui che normalmente rimane ad abitare nella casa di cui il soggetto ha acquistato la nuda proprietà.

Da qui potrebbe sorgere una domanda: il diritto di nuda proprietà si può vendere?

La risposta è positiva.

Quali i pro ?

Dal momento che viene venduto comunque il diritto di proprietà, seppur nudo, il venditore al termine di questa operazione avrà a  disposizione una liquidità immediata.

Il compratore, invece, che evidentemente ha già una casa ove abitare, vede l’operazione come una forma di investimento a medio lungo termine.

Per quale motivo a “lungo termine”? Perché il nudo proprietario diventa “completo” proprietario del bene solo quando si verificheranno le condizioni previste nel contratto di compravendita.

Come viene calcolato il valore?

Due sono gli elementi:

Il primo. Il valore di mercato dell’immobile.

Il secondo. Un coeffieciente aggiornato dal Ministero delle Finanze che tiene in conto dell’età del venditore.

Bene immobile e spese: come si ripartiscono tra proprietario e nudo proprietario?

E’ un problema non da poco perché il bene è unico, due sono i soggetti che sullo stesso vantano al contempo due diritti, seppur diversi, il bene genera spese. La cosa positiva è che come i diritti anche le spese sono diverse e quindi si riesce ad attribuire a ciascun titolare la propria.

Ecco quindi che le spese per gli interventi di manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario, mentre quelle relative a spese per interventi di manutenzione straordinaria sono a carico del nudo proprietario.

Va ricordato poi che i titolari dei due diritti possono accordarsi in modo diverso ma questo deve ben emergere dal contratto di compravendita.

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