Il bed and breakfast: normative e consigli pratici

Se avete una forte predisposizione alle relazioni, amate circondarvi da gente continuamente diversa ed il cambio biancheria settimanale non vi spaventa, direi che il B&B è la scelta migliore per voi e per il vostro portafoglio.

Ovviamente, lanciarsi in una avventura come quella di affittare la propria abitazione è un passo impegnativo,ma se siete veramente motivati, allora, quest’esperienza potrebbe proprio fare al caso vostro.

Il business delle locazioni turistiche, infatti, negli ultimi tre anni in Italia (a dire dei proprietari di casa coinvolti) sembra sia incrementato del 30 percento.

Sempre più turisti stranieri e non optano infatti per questo tipo di strutture ricettive poiché i vantaggi contrattuali e fiscali sono molteplici ed i guadagni per i proprietari di casa veloci ed immediati.

In Italia però le cose spesso sono più facili a dirsi che a farsi e quando si parla di leggi e normative, in generale, il caos è spesso assicurato. Se non si vuole incorrere in sanzioni fiscali è opportuno fare molta attenzione.

Il consiglio che vi diamo è quello di documentarvi correttamente prima di buttarvi a capo fitto in una nuova esperienza, che seppur stimolante e redditizia, può rivelarsi complicata.

Quando si parla di normative in materia di strutture ricettive, in Italia, le regole cambiano da comune a comune. La prima domanda che bisogna porsi prima di intraprendere questo tipo di attività è se la propria abitazione possa avere quella appetibilità turistica propria della casa ricettiva. La seconda è se si voglia intraprendere questa attività in maniera occasionale o continuativa.

Definizione e tipologie

Secondo le Norme Regionali in vigore sono da considerarsi Bed and Breakfast le strutture ricettive a conduzione familiare, gestite da privati che avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati.

Sono invece da definirsi Affittacamere le strutture ricettive di chi voglia esercitare in forma di impresa e quindi in maniera continuativa una attività paragonabile al B&B ma senza le limitazioni imposte al B&B.

Questo significa che i requisiti richiesti dalla legge cambiano a seconda che si intenda gestire una B&B in forma privata o in forma di impresa e questo vale anche per gli aspetti fiscali e tributari.

Requisiti alloggio

Per intraprendere questo tipo di attività bisogna innanzitutto:

  • consultare la specifica Legge Regionale in materia che si rifà alla Legge Principale ( Legge 29 marzo 2001 n. 135 – Riforma della legislazione nazionale del turismo, pubblicata nella gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001.)
  • presentare al comune di pertinenza la SCIA (segnalazione Certificata di inizio attività) alla quale vanno allegati i documenti necessari (planimetrie, contratto di affitto o di proprietà e polizza assicurativa di responsabilità civile a favore di terzi;
  • comunicare il listino prezzi all’autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di riferimento come per gli alberghi;

Successivamente bisogna verificare se il proprio alloggio presenta i requisiti richiedi dalle leggi regionali   di riferimento. Ossia : 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme di sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento e rispetto delle norme igieniche sanitarie. Di norma viene ancherichiesto che il titolare del B&B abbia la residenza o il domicilio presso la struttura.

Il b&b in forma di impresa

Se invece si vuole intraprendere questo tipo di attività in maniera continuativa e professionale bisogna :

  • ottenere l’autorizzazione del Comune attraverso la presentazione della SCIA da inviare telematicamente;
  • iscrizione al registro delle imprese con relativi adempimenti fiscali e previdenziali;
  • verificare che l’alloggio presenti i requisiti richiesti dalle normative regionali di riferimento;

Consigli utili

In entrambi i casi, sia che si voglia gestire una B&B in forma di impresa e organizzata sia che la si voglia gestire in maniera privata ed occasionale, e quindi per diletto o semplice desiderio di ospitalità, il consiglio che ci sentiamo di darvi è di stipulare comunque un contratto scritto anche se il soggiorno dei turisti   presso la vostra struttura sarà di brevissima durata.

L’articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004 n. 311 stabilisce che anche i contratti turistici debbano essere sempre stipulati per iscritto, a pena di nullità, e se non si vuole quindi incorrere in sanzioni ed irregolarità è necessario mettere nero su bianco tutti gli aspetti della locazione.

Cosa deve contenere il contratto?

Tra gli elementi indispensabili:

  • dati del proprietario e dell’affittuario;
  • indirizzo della casa, piano, presenza o meno dell’ascensore;
  • numero delle camere e dei posti letto;
  • canone di locazione ed eventuali oneri accessori;
  • importo caparra;
  • data di arrivo e data di partenza degli affittuari;
  • eventuale accettazione di animali domestici;

Il contratto può essere integrato da un piccolo inventario degli oggetti in dotazione alla casa o all’appartamento concesso in locazione.

Quando è necessario registrare il contratto? Limiti di tempo.

La legge italiana stabilisce che se il contratto di locazione stipulato non superi i 30 giorni consecutivi non è necessario registrare il contratto all’agenzia delle entrate.

Nel caso si superasse invece tale limite è necessario provvedere al pagamento dell’imposta di registro divisa al 50 percento tra inquilino e proprietario di casa.

Il pagamento avviene attraverso il versamento delle imposte tramite il nuovo modello f24 scaricabile dal sito delle agenzie delle entrate.

Fisco: cedolare secca

Dal punto di vista fiscale, al momento del pagamento del canone da parte dell’affittuario, il proprietario di casa deve sempre rilasciare al turista una ricevuta semplice non fiscale che deve avere:

  • l’emissione in duplice copia;
  • il numero progressivo documento, data e luogo di emissione dati dell’intestatario;
  • nome e cognome indirizzo completo;
  • codice fiscale o partita via;
  • importo totale in cifre ed in lettere;
  • l’oggetto per cui si sta emettendo la ricevuta;
  • firmale leggibile ed i dati del proprietario.

Per quanto riguarda invece i redditi percepiti dal proprietario è necessario sapere che vanno sempre dichiarati sia che si svolga l’attività in forma imprenditoriale o meno e anche se la locazione non abbia superato i 30 giorni nell’arco di un anno.

Per quanto riguarda la tassa sui rifiuti, (TARI) occorre verificare la delibera comunale ove è ubicato il B&B, generalmente però gli immobili concessi in locazione a non residenti nel comune per un periodo inferiore all’anno, come per esempio immobili affittati a turisti, la tassa rifiuti è dovuta dal proprietario dell’immobile per tutto l’anno. Se invece la casa è affittata con un contratto di locazione superiore all’anno, la tassa sui rifiuti ‘ è dovuta dall’affittuario dell’immobile anche se non residente.

Anche i redditi provenienti dalla locazione di B&B, stanze e appartamenti turistici sono soggetti a tassazione ed il proprietario di casa po’ scegliere se essere tassato secondo regime ordinario IRPEF oppure applicare la cedolare secca ossia l’imposta agevolata con aliquota al 21 percento fissa che sostituisce l’Irpef ma anche le addizionali comunali e regionali nonché l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. È ammessa solo se il proprietario è una persona fisica ed occorre inoltre che l’immobile abbia una destinazione catastale di tipo abitativo.

Comunicazione degli ospiti alla p.s

Anche in materia di pubblica sicurezza le cose da sapere e da fare sono molteplici e cambiano a seconda che si gestisca IL B&B in forma imprenditoriale o meno.

Per quanto riguarda gli affitti turistici brevi gestiti direttamente dai privati:

  • se l’ospite è cittadino italiano o apparentemente alla UE e si ferma al massimo 29/30 giorni NON è necessario fare denuncia alla Autorità di Pubblica Sicurezza;
  • se l’ospite è extra UE o apolide e si ferma al massimo 29/30 giorni è sempre obbligatorio denunciare la presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dal suo arrivo;
  • se l’ospite è cittadino italiano o UE e si ferma più di 29/30 giorni è sempre obbligatorio denunciare lasua presenza all’autorità di Pubblica Sicurezza ma poiché tale comunicazione è stata assorbita dalla registrazione del contratto di locazione o in quello di locazione temporanea sarà compito della agenzia delle entrate procedere alla registrazione.

Per quanto riguarda invece gli affitti turistici in forma imprenditoriale è necessaria:

  1. la segnalazione telematica degli alloggiati tramite il SERVIZIO ALLOGGIATI WEB predisposto dalle Questure come previsto dall’apposito D. M e scaricabile dal sito dell’agenzia delle entrate.

Condominio: nessun vincolo

Fortunatamente in materia di condominio le cose sembrano più semplici e più chiare per chi voglia intraprendere l’attività della locazione turistica.

Infatti, su questa questione la Corte Costituzionale con sentenza numero 369 del 14.11.2000 ha chiarito in maniera determinante che il condomino che voglia aprire un bed and breakfast non deve chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale né ha l’obbligo di comunicare all’amministratore l’attività    che intende intraprendere ma semplicemente verificare che il proprio regolamento di condominio non contenga comunque divieti di svolgere attività di B&B o ad essa riconducibili.

La Corte Costituzionale ha più volte ricordato infatti che non si possono porre limitazioni alla sfera di proprietà dei singoli condomini se non esistono espressi divieti.

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