CONFORMITA’ URBANISTICA E NULLITA’ DEL CONTRATTO PRELIMINARE

La mancanza della conformità urbanistica non incide sulla validità del contratto preliminare purchè la situazione venga sanata per il rogito.

Il certificato di conformità urbanistica attesta la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei “titoli edilizi abitativi” rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio. In caso di vendita, verificare la conformità urbanistico – edilizia dell’immobile è obbligatorio. E’ essenziale perché serve a riscontrare la presenza o meno di abusi e difformità che potrebbero portare a contenziosi. Oppure spingere l’acquirente a deprezzare il valore dell’immobile.

Per di più, in vista del rogito, la presenza di difformità o di abusi edilizi determina la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47/1985.

La nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47/1985 coinvolge anche il contratto preliminare?

Al quesito risponde la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 6191/2021.

Per la Suprema Corte la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l n. 47/1985 non trova applicazione nei confronti del preliminare di vendita. Poiché successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi. Oppure essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967.

Vediamo la sentenza ex art. 2932 c.c. definitiva (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 25 novembre 2020 – 5 marzo 2021, n. 6191).

La vicenda da cui ha avuto modo di trarre questa conclusione la Corte di Cassazione può così riassumersi.

Una società promissaria acquirente conveniva in giudizio la società promittente venditrice chiedendo che il Tribunale pronunciasse una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., che producesse gli effetti del contratto definitivo non concluso a causa dell’inadempimento della convenuta. In aggiunta oltre alla condanna della stessa si richiedeva il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo nel trasferimento della proprietà.

Nel giudizio di primo grado, il Giudice adito trasferiva la proprietà dell’immobile alla società promissaria acquirente. Condannava inoltre la convenuta al risarcimento dei danni così come richiesti in via riconvenzionale.

Avverso la sentenza, la società promissaria acquirente proponeva appello. Eccepivano che il preliminare non prevedeva il dovuto riferimento alla regolarità urbanistica in spregio alle prescrizioni di cui alla l. n. 47/1985. Tale circostanza non consentiva una pronuncia ex art. 2932 c.c. La Corte d’Appello rigettava il gravame evidenziando che non vi era alcun inadempimento alla stipula del definitivo. Soprattutto in relazione alla regolarità urbanistica dell’immobile in quanto il contratto si sarebbe regolarmente concluso qualora non ci fosse stato l’inadempimento del legale rappresentate della società promittente venditrice senza che la società promissaria acquirente eccepisse alcunché in merito alla regolarità urbanistica.

In punto di violazione della regolarità urbanistica, la Corte di Cassazione ha precisato infatti che la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47/1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi. Il discorso non vale anche per quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Di conseguenza, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita. Ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. civ., sez. II, n. 6685/2019).

Nel caso di specie, peraltro va segnalato che  l’irregolarità urbanistica non era neanche relativa alla mancanza di permesso di costruire ma solo alla destinazione d’uso del bene. Si trattava, dunque, di una mera irregolarità urbanistica poi oggetto di sanatoria.

Condividi questo articolo:

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su pinterest
Condividi su google
Condividi su whatsapp
Condividi su telegram
Condividi su email

Leggi anche:

Acquisto una casa donata ci sono conseguenze per chi compra?

Difficilmente, infatti, il soggetto dispone dell’intera somma e quindi, si vede costretto a chiedere ad un istituto dicredito una somma di denaro a mutuo che poi si impegna a restituire con gli interessi. Ebbene qualora questo impegno, che normalmente copre un

Utilizzando questo sito, accetti l’uso di cookie tecnici (anche di terze parti) per migliorare la tua navigazione. Per approfondire clicca qui.