Comprare un immobile “sulla carta”

Si è visto che l’acquirente può concludere un preliminare di vendita per un immobile esistente oppure per uno “sulla carta”.

In tale ultimo caso si verifica la situazione in cui egli versa subito i soldi della caparra mentre, di contro, la casa deve essere ancora costruita. Stando così le cose l’acquirente, inevitabilmente è esposto al rischio che il costruttore possa anche fallire e quindi, è esposto al rischio di non vedersi consegnata la casa e di non vedersi restituiti i soldi.

Per evitare queste situazioni il legislatore è intervenuto a tutela dell’acquirente e, quindi, ha introdotto con il dlgs 122/2005 alcuni strumenti a sua tutela volti proprio a far dichiarare la nullità del contratto preliminare (la cd. nullità di protezione) se non rispettati determinati comportamenti da parte del costruttore.

Tra questi si ricorda il rilascio da parte di quest’ultimo della fideiussione nei termini e nei modi previsti dalla legge.

Questo, però, è sempre vero?

La risposta non è così netta, come ci ricorda la Corte di Cassazione nell’ordinanza nr. 19510/2020.

La Suprema Corte, infatti, afferma che qualora il costruttore abbia rilasciato la garanzia prescritta in data successiva alla stipula del preliminare ma comunque nelle more non si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore, la domanda presentata dall’acquirente (e volta per l’appunto a far dichiarare nullo il contratto ex art. 2 dlgs 122/2005) costituisce abuso del diritto. Detta domanda quindi non può essere accolta dall’autorità giudiziaria.

L’abuso del diritto, infatti, altro non è che l’utilizzare una situazione giuridica soggettiva per una finalità che non è conforme al fine per la quale era stata prevista dal legislatore.

Per questo motivo, a contrario, si afferma che colui che esercita il proprio diritto soggettivo non è tenuto a risarcire gli altri soggetti in relazione agli eventuali pregiudizi che il corretto esercizio di questo diritto possa aver loro cagionato.

Alla luce di quanto sopra emerge che non per il solo fatto che il costruttore rilasci la fideiussione in un momento successiono alla conclusione del contratto può essere invocata la nullità di protezione ex art. 2 dlgs 122/2005.

E’ necessario, invece, verificare se l’immobile sia correttamente e comunque utilizzabile dall’acquirente perchè in tale ipotesi verrebbe meno la necessità della sua tutela.

Di contro, invece, deve ritenersi corretta la domanda di nullità del contratto non solo ove la polizza fideiussoria sia rilasciata oltre il termine previsto per la conclusione del contratto ma sia anche data per un importo inferiore.

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