Precisiamo che con l’espressione “lastrico solare” si intende quella superficie piana posta sulla parte superiore dell’edificio che assolve essenzialmente la funzione di copertura dello stesso.
Per quanto riguarda la sua “natura” il legislatore all’art. 1117 c.c. lo menziona tra i beni cd comuni, ossia quelli ove i proprietari sono tutti quelli delle singole unità immobiliari.
Qualificato in tal modo il lastrico, una importante conseguenza si ha in punto di ripartizione delle spese che attengono alla sua manutenzione in quanto allo stesso si applica il criterio previsto dall’art. 1123 del codice civile. In particolare questa norma prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (…) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Quanto sopra descritto è, diciamo così, la “regola”.
Tuttavia capita che il lastrico solare non sia di proprietà e uso comune del Condominio, bensì di proprietà esclusiva di un condòmino, oppure dato allo stesso in uso esclusivo.
In tal caso la norma a cui si deve far riferimento non è l’art. 1123 cc, bensì l’art. 1126 c.c. che si occupa proprio dei “lastrici solari di uso esclusivo”.
Cosa stabilisce questa norma?
Ebbene la disposizione afferma che coloro che hanno l’uso esclusivo dei lastrici solari o di una parte di essi saranno tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi, invece, saranno a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
Ebbene quale criterio si applica se il lastrico solare di pertinenza di un condomino viene parzialmente trasformato in veranda?
La Corte di Appello di Roma con la sentenza n. 42, pubblicata lo scorso 7 gennaio 2021, ha chiarito se a tale situazione debba essere applicato l’art. 1125 o 1126 cc.
Ebbene la Corte d’Appello è giunta alla conclusione che la trasformazione di tutto o parte del lastrico solare in veranda muta la destinazione del bene. La conseguenza si riflette nei rapporti tra i proprietari l’uno all’altro sottostanti il terrazzo deve essere assimilato ai solai. Si applica il criterio di riparto delle spese di manutenzione di cui all’art. 1125 c.c.. il quale stabilisce come segue: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
