Acquisto una casa donata ci sono conseguenze per chi compra?

Difficilmente, infatti, il soggetto dispone dell’intera somma e quindi, si vede costretto a chiedere ad un istituto dicredito una somma di denaro a mutuo che poi si impegna a restituire con gli interessi.

Ebbene qualora questo impegno, che normalmente copre un arco temporale massimo di 30 anni, non venga rispettato ha notevoli e gravi conseguenze nella vita del mutuatario. La banca, infatti, per rientrare (totalmente o parzialmente del proprio credito) può avviare una procedura di pignoramento immobiliare che porterà a mettere in vendita proprio la casa che il mutuatario ha acquistato. Azione che, comunque, può essere iniziata anche da qualsivoglia soggetto che abbia un titolo di credito nei confronti del proprietario dell’unità immobiliare.

Ora non è solo a questo aspetto che l’acquirente deve prestare attenzione. Infatti egli già in sede di proposta di acquisto deve informarsi sulla provenienza del bene, ossia “come” il bene è arrivato al venditore.

La risposta alla domanda, non è unica, non è scontata, ma in ogni caso le conseguenze sono rilevanti in caso di acquisto del bene.

Oggi si affronta la questione dando risposta alla domanda in questo modo: il bene venduto al terzo è pervenuto al venditore da donazione (artt. 769 cc e ss).

Per comprendere le conseguenze che sono state previste dal legislatore in caso di compravendita di bene donato è importante delineare, seppur a caratteri generali, l’istituto della donazione.

È un contratto a titolo gratuito in forza del quale una parte, detta donante (la quale deve avere la piena capacità di agire) arricchisce un’altra, detta donatario, per spirito di liberalità disponendo a suo favore un diritto o assumendo verso la stessa di una obbligazione.

Gli elementi che contraddistinguono, quindi, questo negozio giuridico sono: lo spirito di liberalità e l’arricchimento del donatario.

La donazione è altresì un contratto formale che la legge chiede sia concluso per atto pubblico alla presenza del notaio e di due testimoni (ad eccezione della cd donazione modale).

La donazione in quanto contratto, non può essere revocata da una sola parte, ma è necessario l’accordo sia di donante che di donatario anche se l’ordinamento prevede che il donante possa chiedere che l’autorità giudiziaria la disponga per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli.

Tuttavia a fronte della donazione, i legittimari del donante/defunto (ossia il coniuge e i loro figli e, in loro assenza i genitori) constatano che il valore patrimoniale di quanto loro lasciato non copre la loro quota di legittima possono avviare un’azione di riduzione e in subordine, l’azione di restituzione contro i terzi aventi causa dal donatario acquirente (ossia contro i successivi acquirenti del donatario).

Attenzione azione di riduzione e di restituzione sono e rimangono ben distinte.

Quest’ultima ha natura reale e consiste in uno «strumento processuale» di «carattere particolare» «utilizzabile dal legittimario che ha vittoriosamente agito in riduzione» per «recuperare un determinato bene direttamente dal singolo beneficiario o dal terzo acquirente, secondo l’ordine delle alienazioni dei singoli donatari, cominciandodall’ultima».

Con l’azione di restituzione quindi i familiari posso quindi chiedere la restituzione del bene anche se non sono loro ad averlo venduto.

Sul punto il Tribunale di Pescara (sentenza 250/2017) ha chiarito che la rinuncia all’azione di restituzione deve essere tenuta ben distinta dalla rinuncia all’azione di riduzione, che è invece preordinata a «rendere inefficaci nei confronti del legittimario le donazioni e le disposizioni testamentarie lesive» dei diritti dei legittimari e come tale, è un rimedio che si fa valere «complessivamente nei confronti di tutti i beneficiari di disposizioni (testamentarie o donative) ritenute lesive». Ne consegue che alla rinunzia all’azione di restituzione non possa essere esteso il divieto di rinunziare all’azione di riduzione prima dell’apertura della successione del donante (articolo 557, comma secondo, cod. civ.), stante la natura eccezionale di quest’ultima azione, non suscettibile di applicazione analogica a casi diversi.

Vi è un ulteriore aspetto che non va sottovalutato: in presenza di un bene proveniente da donazione l’istituto di credito potrebbe opporre delle difficoltà alla concessione del mutuo. La ragione si rinviene nel fatto che se venisse esperita l’azione da parte dei legittimari, la banca “perderebbe” il bene sul quale ha iscritto ipoteca a garanzia del mancato pagamento delle rate del piano di ammortamento.

Per questo motivo l’informazione sulla provenienza del bene immobile è importante per l’acquirente e di questa deve prenderne contezza.

Bene donato – compravendita – mediatore immobiliare: quale il legame tra queste parole?

Ebbene sì, tra queste parole c’è uno stretto legame come ben emerge dal testo della sentenza nr. 965/2019 della Corte di Cassazione.

Il Supremo organo ribadisce, infatti, che il professionista è obbligato a comunicare tale informazione all’acquirente così da rendere edotto l’acquirente in relazione a quali siano le possibili azioni che eventuali eredi pretermessi potrebbero avviare. Questa comunicazione è pertanto un dovere e una responsabilità dell’Agenzia Immobiliare in caso di proposta di acquisto. Laddove, invece, ci sia una mancata informazione, l’agente immobiliare sarà responsabile delle eventuali ripercussioni negative il quale deve informare correttamente l’acquirente di ogni circostanza che potrebbe avere degli effetti pregiudizievoli sull’esito di una compravendita.

Conclusioni

È importante quindi in sede di compravendita conoscere la provenienza del bene oggetto della proposta di acquisto così da evitare di essere esposti, seppur non per sempre, ad eventuali azioni da parte dei legittimari.

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