Proposta d’acquisto e provvigione nella compravendita immobiliare

La proposta di acquisto di una casa può essere revocata per avvenuto ripensamento da parte del proponente fino all'accettazione della controparte. In quel momento, infatti, il contratto si ritiene concluso e l’agente immobiliare matura la sua provvigione. Ma potrebbe anche non andare così. Agenti fate attenzione alle clausole!

L’articolo 36 della nostra Costituzione sancisce che “Il lavoratore ha diritto ad una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del suo lavoro”.

Peccato, però, che quando si parla di attività di intermediazione immobiliare ci si dimentichi spesso che questa “retribuzione proporzionata” da riconoscere al lavoro svolto dall’agente, corrisponda alla provvigione, quel compenso che il professionista ha diritto di richiedere quando la conclusione della compravendita è da ricondurre al suo operato.

E qui sta il punto su cui vorrei soffermarmi oggi. Quand’è che l’attività di intermediazione può dirsi compiuta e l’agente ha diritto al suo compenso? 

l primo passo dell’importante processo di compravendita avviene quando il potenziale acquirente, convinto di avere trovato la proprietà adatta alle sue esigenze, decide di acquistarla presentando al venditore una sostanziale “proposta d’acquisto”. Questa è il momento cruciale in cui l’acquirente dimostra il suo interesse a voler acquistare un immobile a un certo prezzo e a delle condizioni stabilite.

Fino a questo momento, va precisato, la “proposta d’acquisto” è un documento unilaterale, ossia vincola solamente il proponente e non il venditore che potrebbe anche non accettarla e valutare altre offerte. Ma Attenzione però, perché nel momento in cui la proposta viene accettata dalla parte venditrice, la questione cambia completamente.

Il Codice Civile, e precisamente all’art. 1326, non solo stabilisce che la proposta è il passo iniziale verso la conclusione del contratto, ma dispone anche che “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.”  Quindi nel momento in cui il proponente è a conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto, essa viene convertita in preliminare di compravendita e il contratto che crea un vincolo giuridico vero e proprio tra le parti coinvolte.

Quindi, ritornando alla domanda di partenza, se il diritto alla provvigione è maturato dall’agente nel momento in cui tra l’acquirente e il venditore che lui ha messo in contatto si forma un vincolo che li impegna a concludere l’affare, l’accettazione della proposta d’acquisto dovrebbe determinarne il riconoscimento.

Perché uso il condizionale? Perché questo avviene se, e solo se, la proposta d’acquisto contiene la clausola che alla sua accettazione da parte del venditore, la stessa si trasformi in contratto preliminare. 

Quindi agenti immobiliari fate attenzione, e lo dico per esperienza, che il modulo utilizzato per la proposta d’acquisto sia quello corretto e che oltre alle indicazioni del bene da acquistare e del prezzo di vendita, contenga anche la dicitura in base alla quale l’accettazione della parte venditrice determina la conclusione del contratto preliminare.

Se manca questa clausola, nel caso una delle parti dovesse decidere di non procedere alla firma del preliminare (come è capitato me dopo un mese di estenuanti trattative), il mediatore non avrà diritto ad alcuna provvigione!

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