L’irregolarità urbanistica può annullare una compravendita?

Capita spesso, specie nelle trattative tra privati, che un immobile oggetto di una trattativa non sia del tutto a norma. Cosa succede se la scoperta delle difformità edilizie avviene a compravendita avviata o, addirittura, dopo la stipula del rogito?

In un paese come l’Italia dove gran parte del patrimonio immobiliare è “datato” quando non addirittura storico, si incappa spesso in immobili che presentino difformità catastali, passate di generazione in generazione, spesso per eredità. Per questo il certificato di conformità urbanistica è considerato un documento importantissimo dal momento che è l’unico che attesta la conformità tra lo stato di fatto di una proprietà e l’insieme dei “titoli edilizi abitativi” rilasciati in tutta la sua vita, cioè di tutte quelle pratiche amministrative che sono state eventualmente necessarie per l’esecuzione di qualunque tipo di intervento o modifica.

Verificare la conformità edilizia e urbanistica di una casa, lo sappiamo, è sempre fondamentale.

Ma, attenzione, perché il notaio non è tenuto a svolgere nessun controllo sulla regolarità catastale di un immobile, ma solo a certificare la dichiarazione del venditore che, di conseguenza, se ne prende tutte le responsabilità. Per questo, soprattutto nelle trattative condotte tra privati, non è raro che la scoperta di abusi edilizi avvenga a compravendita già avviata o anche dopo il rogito. Cosa succede a questo punto?

Annullamento dell’atto di compravendita per difformità catastali

 “Ove non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”, l’art. 40 della l. n. 47/1985 prevede l’annullamento dell’atto notarile di compravendita dell’immobile. Un aiuto per la parte acquirente, certo, che tuttavia non allevia i costi, i disagi e le complicazioni. Senza parlare della disillusione di veder fallire un sogno, un progetto di vita.  E comunque, una tutela parziale, che dispone la nullità dell’atto solo ed esclusivamente laddove manchino i permessi di costruire o in sanatoria, tacendo sulle possibili conseguenze di difformità minori o di altro tipo. Per la mia esperienza queste “difformità secondarie” che in genere riguardano piccole variazioni rispetto ai progetti originali, raramente conducono all’annullamento del rogito. È più facile che si arrivi a stabilire una sanzione amministrativa per il dichiarante mendace.

E se gli abusi edilizi emergono dopo il contratto preliminare?

Al quesito ha risposto la Corte di Cassazione affermando che la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l n. 47/1985 non trova applicazione nei confronti del preliminare di vendita dal momento che, successivamente al contratto preliminare, si può ancora intervenire con una richiesta sanatoria degli abusi edilizi commessi. Questo è quanto dice la legge. Nella pratica, però, quello che più frequentemente succede è la richiesta di una considerevole riduzione del prezzo di vendita, o in alternativa, la ricerca di ogni cavillo per risolvere il contratto, da parte dell’acquirente.

La verifica della conformità catastale: un diritto e dovere anche di compra

Fermo restando che la verifica della conformità catastale sia un diritto e dovere anche dell’acquirente, sempre legittimato a richiederne il certificato al venditore, in una compravendita tra privati è facile che molti accordi siano presi verbalmente e che l’acquirente, in realtà, sia stato messo a conoscenza delle difformità edilizie. Per situazioni come queste, la Suprema Corte ha evidenziato che la responsabilità del venditore non può essere invocata dal compratore che fosse stato informato della difformità al momento dell’acquisto. E neppure può configurarsi la “buona fede”, se l’acquirente non ha assunto deliberatamente, o per negligenza, le informazioni necessarie sulla sussistenza di un titolo edilizio nonché sulla compatibilità dell’immobile con gli strumenti urbanistici.

Per evitare qualsiasi controversia, ultimamente all’interno dei rogiti si è presa l’abitudine di inserire una formula contrattuale in cui si dichiara espressamente che l’immobile viene accettato nello stato in cui si trova. Il cosiddetto “visto e piaciuto” che mette a tacere qualsiasi controversia, con buona pace di tutti.

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