Oggi vorrei parlarvi di una delle questioni più spinose che accompagnano una compravendita, ovvero della differenza tra metri quadri commerciali e metri quadri calpestabili: due unità di misura fondamentali quando si deve calcolare il valore di un immobile. La confusione sulla questione è sovrana. C’è chi ancora non ha le idee chiare e chi se ne approfitta. Alla fine, sta agli agenti immobiliari l’arduo compito di dirimere la faccenda!

I metri quadri commerciali sono la somma di tutte, ma proprio tutte, le superfici che compongono una proprietà, muri compresi. Quindi, in questo calcolo rientrano sia gli ambienti dell’abitazione, sia anche soffitte, cantine, box, posti auto scoperti e coperti, terrazze, balconi e giardini. Pur comprendendo ogni parte della proprietà, però, la misurazione assegna un “peso” diverso ad ognuna di essa. In pratica la percentuale di metri quadri da tenere in considerazione dipende dal tipo di ambiente o pertinenza. 

Per capirci, facciamo un esempio pratico.

Prendiamo il caso di un appartamento di 100 metri quadri con un balcone di 4 metri quadri e un garage interrato di 20 metri quadri. Se la superficie dell’abitazione è calcolata al 100%, quella dei balconi al 33% e quella del garage interrato al 50%, la superficie commerciale dell’appartamento è pari a (100 + 1,32 +10) = 121,32 metri quadri.

Queste percentuali non sono aleatorie, ma sono specificate in tabelle che dipendono dalla normativa in materia. È chiaro che il calcolo della superficie commerciale non è semplice; per essere fatto in modo preciso occorre l’aiuto di un professionista.

E arriviamo, invece, ai metri quadri calpestabili con i quali si intende, invece, la superficie dove si può fisicamente camminare. Il suo conteggio tiene in considerazione solo il 100% dei metri quadri abitativi, esclusi i muri e gli spazi esterni come balconi, porticati, ecc. La superficie calpestabile si ricava calcolando la sola pavimentazione e viene misurata lungo il perimetro interno delle pareti, a un’altezza convenzionale di 1,50 metri dal piano di pavimento. Un calcolo decisamente complesso, che in genere può fare solo un esperto.

Ora, non solo è evidente che lo stesso immobile può avere misure diverse in base al tipo di rilevazione che si fa, ma è pure lampante che la superficie commerciale è sempre superiore a quella calpestabile: in genere il 10-15% in più.

Per cui, attenzione! In primo luogo ai metri quadri fantasiosi di qualche proprietario che approfitta della complessità del calcolo per “barare” sulla superficie. Ma attenzione anche alla vendita “a corpo”, la cui stima non può prescindere dai metri quadri commerciali di un immobile che rappresentano l’unico parametro oggettivo a cui attenersi per le valutazioni patrimoniali.