L’EDITORIALE DEL LUNEDI’

SPECIE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE, MALINTESI E SOTTINTESI POSSONO GENERARE CONFLITTI TRA LE PARTI. QUINDI, TRA LOCATORE E LOCATARIO... MEGLIO LA CHIAREZZA DI UN MANDATARIO!

Ormai è chiaro. Ogni volta che in un affare immobiliare insorgono problemi tra le parti, la colpa va regolarmente all’agente immobiliare. Consulenti, consiglieri, psicoterapeuti e, soprattutto, “parafulmini”, stiamo nel mezzo di quella che spesso diventa una vera e propria contesa. Se riusciamo a farla andare bene siamo bravi e veniamo osannati. Appena qualcosa va “storta”, siamo subito giubilati.

Quando si affitta una casa, in particolare, le insidie crescono in modo esponenziale e il rischio di incomprensione tra le parti è altissimo. Oggi, infatti, una delle tipologie di contratto più richiesta è quella a “canone libero”. Chi mi segue può già immaginare il pericolo rappresentato, nel mio settore, dall’aggettivo “libero”: un’arma a doppio taglio. Facilita l’accordo tra le parti ma, ahimè, aumenta in modo esponenziale le possibilità di conflitto.

Perché “canone libero” non equivale a “faccio quello che voglio”, come invece spesso viene inteso.

In questo tipo di contratto, infatti, è solo il canone a poter essere determinato liberamente dalle parti. L’agente può farsi da intermediario e aiutare a trovare l’accordo migliore, ma una volta che il canone è stato stabilito e il contratto sottoscritto, la “libertà” è finita. Restano invece gli obblighi di legge legati alla durata minima del contratto e alle modalità di rinnovazione/recesso. Obblighi che sono totalmente indipendenti dalla volontà, o dal merito, del mediatore.

La durata di questo tipo di contratto è di quattro anni, prorogabili per altri quattro salvo che intervenga disdetta. Ed è esattamente sull’eventuale disdetta che insorgono le maggiori incomprensioni. Da entrambe le parti mi sono spesso sentito dire: “Ma come…ho dato il preavviso di sei mesi. Il contratto è chiuso”.

Peccato, però, che il contratto a “canone libero” parli molto chiaro. Il locatore, infatti, può inviare disdetta al conduttore alla prima scadenza, solo laddove ricorrano i motivi espressamente individuati dalla legge: se l’immobile sarà destinato ad uso proprio; se il conduttore dispone di altro immobile; il mancato utilizzo dell’immobile; l’eventuale ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio; la vendita a terzi dell’immobile locato. Il Conduttore, invece, può recedere soltanto per gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi mediante lettera raccomandata.

Al di fuori di questi casi, non è possibile recedere dal contratto di affitto, nemmeno se ve la prendete con l’agente immobiliare! 

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