L’accordo verbale nella trattativa immobiliare. Una scelta sempre rischiosa.

Quando si decide di vendere o affittare casa si è sempre tentati di incaricare più agenzie. La legge lo consente e stabilisce anche l’acquisizione di accordi verbali. Ma quando l’accordo non scritto si trasforma in disaccordo, le parti finiscono (quasi sempre) davanti al giudice.

Nel corso della mia attività mi è capitato spesso di dover spiegare ai miei clienti, venditori o locatori, che l’incarico verbale dato a un intermediatore immobiliare ha la stessa valenza di un “mandato”. Questo significa che le provvigioni vanno ugualmente riconosciute all’agente immobiliare se lo stesso ha esercitato correttamente il suo lavoro, anche se non si è arrivati a chiudere la compravendita o il contratto d’affitto.

Recentemente, infatti, si registra un aumento delle sentenze che danno ragione a quegli agenti immobiliari che si sono visti ritrattare gli accordi verbali presi con i proprietari di casa. Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 16382/2009, “il mediatore ha diritto di percepire il compenso per l’attività di mediazione atipica svolta in forza del mandato conferito secondo la quale, accanto alla mediazione detta ordinaria o tipica di cui all’art. 1754 c.c. consistente in una attività giuridica in senso stretto, è configurabile una mediazione di tipo contrattuale che risulta riconducibile al contratto di mandato”.

In sostanza, il principio giuridico stabilisce che l’incarico verbale ha importanza pari a quello scritto, e che il mediatore ha diritto a percepire il compenso per l’attività svolta, oltre che, in molti i casi, il risarcimento del danno.

Vantaggi dell’accordo verbale per chi vuole vendere casa

È evidente, quindi, che la questione si sta facendo sempre più spinosa. Chi opera nel settore lo sa, il mercato immobiliare, soprattutto a Milano, è un settore che vive di dinamiche ed equilibri piuttosto delicati. Oggi è sempre più difficile che un proprietario di casa si affidi a una sola agenzia. Il contratto di “esclusiva”, come viene definito, è sentito piuttosto vincolante e rischioso, perché, diciamo la verità, non sempre vendere è così semplice. Secondo le leggi di mercato, più concorrenza c’è per vendere un bene, più gli agenti immobiliari saranno propensi a venderla in tempi rapidi. Inoltre più agenzie che pubblicano annunci tenderanno ad attirare un maggior volume di persone interessate effettivamente a vendere casa. È comprensibile, quindi che un venditore, per aumentare le probabilità di vendita, decida di mettere in campo più professionisti. Ma è davvero la scelta giusta? L’ho ribadito più volte: la mancanza di accordi scritti è sempre un pericolo. Per entrambe le parti. 

Quali sono gli svantaggi dell’accordo verbale?

Prima di tutto, visto che non tutti si avvalgono degli stessi strumenti di promozione degli immobili il prezzo di vendita potrebbe essere diverso da un’agenzia all’altra, cosa non bella per chi trova l’immobile sul mercato a prezzi diversi. E vi posso garantire che succede. Ma quandanche si riuscisse a stabilire lo stesso prezzo con tutte, cosa potrebbe pensare il potenziale acquirente vedendo una confusione di annunci diversi dello stesso immobile? Che il proprietario abbia necessità di vendere in tempi rapidi, e quindi si può “tirare” sul prezzo, o peggio, che l’immobile celi qualche “magagna”, in genere di tipo catastale.

I rischi dell’accordo verbale per un agente immobiliare

Entrare in competizione può essere stimolante se tutti i “giocatori” si comportano lealmente ma sappiamo bene che quasi sempre l’incarico multiplo genera per lo più conflitto tra professionisti, cosa alquanto frustrante e svilente della professionalità. 

Dare la vendita in esclusiva, un vantaggio per tutti

Incaricare una sola agenzia immobiliare affidandole l’esclusiva di una vendita, sarebbe l’ideale per tutti. L’accordo d’esclusiva scritto permette ad entrambe le parti di cooperare in modo sereno per il raggiungimento dell’obiettivo. Conquistarsi la fiducia dei clienti significa essere preparati competenti e aggiornati, sempre all’altezza di ogni incarico. Su questo noi agenti immobiliari dovremmo fare il maggior investimento. 

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