I documenti da allegare al rogito

Essere in possesso di tutti i documenti richiesti per la vendita di un'abitazione consente di ridurre i tempi necessari per la transazione e di avere la certezza di aver soddisfatto tutti i requisiti previsti dalla legge.

Per vendere una casa rapidamente è necessario possedere una serie di documenti, tra cui attestati e certificazioni ufficiali che forniscono informazioni sull’immobile e sul suo proprietario. Per evitare ritardi e complicazioni durante il processo di vendita, il mio consiglio è quello di iniziare ad acquisire questi documenti anche prima di contattare l’agenzia immobiliare. Ma vediamo insieme di cosa si tratta esattamente.

L’atto di compravendita dell’immobile.

Fondamentale, dato che è l’atto che attesta che si è proprietari della casa che si vuole vendere. Comprende i dati relativi all’identità, il prezzo a cui è stato ceduto l’immobile, la modalità di pagamento dello stesso. Questo è un documento di cui si dovrebbe essere sempre in possesso ma, in caso di smarrimento, lo si può richiedere direttamente al notaio che se ne era occupato al momento dell’acquisto della casa, oppure all’archivio notarile di competenza del suddetto notaio.

La “liberatoria” rilasciata dall’amministratore.

Generalmente chiamata “liberatoria”, anche se il termine usato con riferimento alle spese condominiali sarebbe improprio, l’atto richiesto dal notaio in sede di compravendita fa riferimento alla dichiarazione che l’amministratore rilascia in merito al fatto che il venditore/proprietario non versi in una situazione debitoria con il condominio e che non abbia con esso cause giudiziarie con riferimento all’anno di gestione condominiale in corso e a quello precedente. La dichiarazione dell’amministratore può essere rilasciata quando la gestione condominiale non è ancora terminata. Ecco perché viene resa salvo conguaglio di fine gestione del cui pagamento venditore e acquirente sono responsabili in solido.

Spesso mi viene chiesto se l’amministratore di condominio potrebbe rifiutarsi di mandare la dichiarazione o il proprietario venditore potrebbe procedere al rogito anche senza detto documento. La risposta è negativa: la liberatoria è necessaria e l’amministratore deve trasmetterla dal momento che è una delle attribuzioni che l’art. 1130 cc gli impone. 

La delibera condominiale sui lavori straordinari.

Non molto nota, questa specifica è però doverosa. Infatti anche del 2012 c’è stata la riforma del condominio, questa non è intervenuta in merito a chi sia tenuto a pagare le spese condominiali straordinarie, ossia non indica se queste debbano essere poste a carico del venditore o dell’acquirente. In tal caso, in assenza di un intervento normativo, la soluzione potrebbe consistere nella redazione di un preliminare ove le parti intervengono sulla questione. Fondamentale è però che l’eventuale delibera di lavori straordinari in condominio sia sempre segnalata dalla parte venditrice.

Il regolamento condominiale.

È un altro documento che dovrà essere allegato al rogito, e che a mio avviso sarebbe bene che la parte acquirente esaminasse fin dalla fase delle trattative perché potrebbe contenere limitazioni o restrizioni non gradite. Questo è possibile perché il regolamento, insieme al Codice Civile, è la “fonte” che regola la vita in condominio, l’uso e la gestione dei beni comuni come le scale, il cortile, l’androne. 

Planimetria, dati catastali e stato di fatto dell’immobile.

Altro documento che è opportuno verificare, l’abbiamo incontrato altre volte, è la corrispondenza tra la planimetria e i dati catastali, da una parte, e lo stato di fatto dell’immobile, dall’altra: per poter rogitare, infatti, è necessario vi sia tra loro corrispondenza. Questo implica che se nel corso degli anni l’immobile ha subito modifiche che non sono state “comunicate” al catasto, l’atto di compravendita non produce effetti salvo provvedere ad avviare le dovute procedure per “sanare” la situazione.

Attestato prestazione energetica.

L’attestato di prestazione energetica, il cosiddetto APE, attesta il livello di impatto ambientale dell’immobile tenuto in conto del consumo di energia annuo che ha. Questo è un documento che viene rilasciato in automatico per tutte le nuove costruzioni, mentre per immobili meno recenti il venditore può rivolgersi a un tecnico abilitato che, dopo aver effettuato un sopralluogo presso l’abitazione, provvederà a redigere il documento e a registrarlo presso il Catasto Energetico Regionale. Attenzione però: la certificazione energetica APE ha validità 10 anni dalla data di rilascio.

Il certificato di agibilità (o abitabilità).

È il certificato che rilascia il Comune dopo aver verificato che l’immobile presenti i requisiti necessari per poter essere abitato. In assenza di questo certificato, colui che abita un’immobile è passibile di sanzioni. L’assenza di detto certificato, però, non impedisce che un immobile possa essere comunque venduto, l’importante è che il venditore lo comunichi. Qualora il venditore non dica nulla in merito alla assenza del certificato, l’immobile non è commerciabile e, pertanto, l’acquirente potrà chiedere all’Autorità Giudiziaria, nel rispetto del termine prescrizionale, la risoluzione per inadempimento del contratto (che però come afferma la giurisprudenza non è automatica) e il risarcimento del danno. 

La dichiarazione di conformità degli impianti.

La dichiarazione di conformità di un impianto (ad esempio quello elettrico, idro sanitario, termico, gas e quelli indicati nel Dm 37/08) è un documento che viene rilasciato rispettivamente dalle ditte installatrici al committente al fine di garantire che l’impianto stesso è stato eseguito seguendo le norme tecniche, è stato realizzato con materiali idonei, secondo le indicazioni del progetto e in modo conforme alla regola dell’arte. Nello specifico, l’allegazione del documento, infatti, non è obbligatoria, ma nel caso in cui questa non sia presente sarà necessario indicarlo nell’atto.

Attenzione, però, perché la mancanza della dichiarazione di conformità degli impianti implica che il futuro acquirente dovrà impegnarsi a proprie spese per far adeguare gli impianti alle norme vigenti, cosa che nella maggior parte delle compravendite determina la richiesta al venditore di uno sconto sul prezzo d’acquisto!

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