Comprare “su carta”

Acquistare un immobile in costruzione può essere un'opportunità eccitante per molti, ma le preoccupazioni di fronte a un eventuale fallimento del costruttore sono tante. Fortunatamente, ci sono diverse tutele che l'acquirente può mettere in atto per proteggersi dai rischi. Vediamone insieme le principali.

Una casa tutta nuova, tecnologica e ben rifinita. Il rendering mi ha già fatto immaginare di viverla. Il guaio è che sia ancora in costruzione. Che faccio? Compro o non compro? E se poi l’impresa costruttrice fallisce? 

Acquistare “su carta” significa diventare proprietari di una casa che fisicamente ancora non esiste: magari è già in fase di costruzione ma potrebbe anche essere anche solo a livello di progettazione.

Come avviene l’acquisto? Di solito per “bloccare” l’immobile viene chiesta una caparra pari al 10% del prezzo finale, le rate successive sono legate al cosiddetto Sal (stato di avanzamento dei lavori), e devono essere corrisposte man mano che vengono completati i lavori prefissati. Il saldo dell’importo, che di solito corrisponde al 20-25%, si versa al rogito.

Quali sono i vantaggi? Da una parte la possibilità di personalizzare la propria casa, dall’altra l’opportunità di acquistare a un prezzo più conveniente rispetto al nuovo già ultimato, dilazionandone il pagamento nel tempo. 

Purtroppo, però, il tempo porta con sé anche tante incognite. Dal primo versamento all’ingresso in casa potrebbe passare anche qualche anno e di cose potrebbero succederne tante. Quindi, come tutelarsi dal rischio di non poter “far valere” il contratto preliminare stipulato?

Per farci sentire un po’ più tranquilli, il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210” è intervenuto sull’argomento introducendo importanti novità per quanto riguarda le tutele previste per queste specifiche situazioni a favore dell’acquirente.

La legge (art. 2 e 3) prevede che in sede di stipula del contratto preliminare, il venditore debba rilasciare un’apposita fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca tutte le somme consegnate o ancora da consegnare fino al rogito. In mancanza del rilascio della fideiussione l’acquirente è legittimato a dichiarare “nullo” il contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già pagati, oltre a richiedere gli eventuali danni.

Altra disposizione introdotta è costituita dall’obbligo gravante sul costruttore o sul venditore di immobili in costruzione di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni,tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere (art. 4).

Ma veniamo a noi. La legge ci viene in aiuto ma non ammette “furbetti” di alcun genere. Niente accordi verbali con l’“amico” costruttore per “strappare” un prezzo ancora più vantaggioso. Tutte le tutele sussistono solo se è stato sottoscritto un regolare contratto preliminare, stipulato per atto pubblico o, dal 2019, anche per scrittura privata autenticata, così da permettere il controllo da parte di un notaio sulla intera operazione. 

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