Accorpamento di due unità immobiliari. Quando è possibile e quanto conviene?

Quando la famiglia cresce o la necessità di uno spazio abitativo più ampio diventa urgente, unire due o più unità immobiliari può rappresentare la soluzione migliore per mantenere il proprio indirizzo e conservare i vantaggi della prima casa.

Mi capita spesso che qualche cliente mi dica: “Dott. Gallo avrei bisogno di qualche metro quadro più, ma lasciare la mia casa mi pesa un po’. Come posso fare?”. Quando la necessità di “allargarsi” non coincide col volersi spostare, il primo passo è quello di guardarsi attorno e capire se nel condominio, chi abita sopra, sotto o accanto, abbia l’intenzione di vendere la sua proprietà immobiliare, o anche solo una parte di essa.

L’ampliamento di un’unità, infatti è ammesso solo se ad accorparsi siano due appartamenti contigui, adiacenti, comunicanti o confinanti tra loro.

In gergo tecnico, questo accorpamento immobiliare si chiama fusione catastale e consiste appunto nell’unire due o più unità immobiliari, o un’unità immobiliare con la porzione di un’altra, per formarne una sola e registrarla al catasto come unica abitazione.

Per fondere due unità immobiliari è necessario che siano intestate a uno stesso proprietario e che siano effettuati tutti i lavori necessari a dimostrare che l’immobile è effettivamente diventato uno solo. Solo in questo caso, infatti, è possibile continuare a beneficiare delle agevolazioni riservate alla prima casa, tra cui la cancellazione dell’IMU. Naturalmente, a patto che la nuova unità immobiliare non abbia una superficie utile complessiva superiore a 240 mq e non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9, ovvero non sia un bene di lusso e perda le agevolazioni di prima casa.

Ma, attenzione. Anche se l’abitazione nata da un accorpamento resta la prima casa e non si è tenuti al versamento dell’IMU, essa genera una nuova particella catastale cui corrisponde una rendita maggiore rispetto alla precedente, essendo aumentata la superficie abitativa. Occorre quindi rifare i conti delle imposte IMU e TASI, sapendo che comunque la tassa da applicare alla nuova unità sarà generalmente meno onerosa della somma dei due immobili di partenza.

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