“I saggi investitori puntano forte quando il mondo offre loro l’occasione di farlo. Scommettono in maniera decisa quando le probabilità sono dalla loro parte. E per il resto del tempo semplicemente non fanno niente.” 

Charlie Munger, imprenditore e filantropo statunitense, descrive così l’attività dell’investitore: un insieme di capacità previsionali e decisionali che permettono di puntare sul cavallo giusto quando il cavallo giusto è in corsa, e allo stesso tempo, sanno quando fermarsi e aspettare. 

Il 2020 ha stravolto le abitudini di chi è abituato a investire nel mercato immobiliare. Nei mesi del lockdown, abbiamo infatti ricevuto moltissime domande da persone che volevano ricevere dettagli sui movimenti del real estate market di New York.

È nata così l’idea di raccogliere in un articolo abitudini e tendenze dell’acquirente che ha deciso di investire in immobili nella Grande Mela nel 2020. In particolare a Manhattan e Brooklyn – anno caratterizzato dallo svuotamento degli uffici, dei centri urbani e anche dell’impossibilità di viaggiare. 

I numeri del mercato immobiliare a New York nel 2020 

Come sappiamo, il mercato immobiliare newyorkese è crollato a marzo 2020, per poi riprendersi a partire da luglio. Riassumendo in numeri, possiamo osservare che: 

• il 7 marzo 2020 il sindaco Andrew Cuomo ha dichiarato lo stato di emergenza: il volume della domanda ha così iniziato una costante discesa, proseguita fino all’estate
• durante il primo semestre 2020, considerando tutte le tipologie immobiliari, si è registrata una diminuzione delle transazioni del 32% rispetto allo stesso periodo del 2019
• il semestre si è quindi chiuso con un fatturato di 10,3 miliardi di dollari, contro i 22,4 miliardi dello stesso periodo del 2019. Come accaduto in tutto il mondo, il crollo del settore business, retail e alberghiero ha inciso in maniera significativa. 
• Ci sono anche delle eccezioni, come la compravendita dell’iconico Lord & Taylor Building sulla Fifth Avenue, acquistato a marzo del 2020 da niente di meno che Amazon per 978 milioni di dollari. 
• I primi segnali positivi risalgono a ottobre 2020 con un aumento del 4% rispetto al mese precedente. Ma con un calo del -52% in relazione allo stesso periodo del 2019.  
• Il trend positivo continua a novembre con un +84% mese su mese e +5% anno su anno. L’assenza del turismo internazionale durante il periodo natalizio si è comunque fatta sentire in modo considerevole. Gli investimenti sono quindi calati del 38% mese su mese e del 51% anno su anno. 
• Gennaio 2021 ha invece confermato i segnali positivi del Q4, +49% mese su mese e  11% rispetto a gennaio 2020.

A gennaio 2021, anche in Italia sono uscite notizie relative alla ripresa del mercato immobiliare newyorkese, ripresa di cui il nostro Paese, come vedremo, è stato protagonista.

Gli italiani scelgono New York: una tendenza inaspettata 

La giornalista Lisa Chamoff, appena finito il lockdown a New York, scrive su Forbes: “L’interesse per gli investimenti proviene da un luogo inaspettato: l’Italia”. 

Ma perché proprio dall’Italia? Lisa Chamoff sostiene che gli italiani, a causa dell’instabilità dell’economia interna, abbiano creduto nel mercato newyorkese. Una solida alternativa dove “parcheggiare” liquidità, sfruttando la forza contrattuale offerta al buyer.

Questa intuizione è confermata dal colosso dell’intermediazione Corcoran, che dichiara di aver ricevuto un numero sorprendente di richieste sia da clienti abituali che da clienti nuovi. Le richieste, come evidenziato dall’analisi, interessano soprattutto il settore del lusso, primi tra tutti i superattici. Altro aspetto importante da considerare per comprendere la tendenza della ripresa, è la scelta di uffici e multinazionali di non promuovere il lavoro da remoto al 100%. La “deriva smart working” cambierà quindi gli assetti dell’approccio urbanistico, ma non lo rivoluzionerà completamente. 

Identikit dell’investitore italiano: millennial, digitalizzato e ben informato

Chi è quindi l’italiano che investe comprando casa a New York? 

Ha sicuramente una spiccata vocazione all’utilizzo del digitale (pur essendo l’Italia al 28esimo posto nella classifica europea dei paesi digitalizzati), e non teme il processo di acquisto a distanza. Anzi, si è dimostrato fin da subito disponibile ad adottare una strategia vincente che ha ottimizzato l’investimento durante un periodo con minor concorrenza internazionale, date le restrizioni negli spostamenti. 

L’acquirente medio appartiene poi alla fascia più matura Generazione Millennial: ha quindi circa 40 anni, è abituato all’utilizzo degli strumenti digitali, si fida di essi e conosce le piattaforme di investimento online. 

Questo profilo, ha inoltre una buona conoscenza dei meccanismi del mercato, e si propone quindi come un investitore deciso e attento. 

Si aggiunge poi un’approfondita conoscenza del territorio, maturata durante periodi formativi nella Grande Mela che ha fornito agli investitori-Millennial la possibilità di valutare con calma zone e offerta, evitando la frenesia tipica del mercato di Manhattan. 

In particolare, abbiamo notato che: 

• i clienti abituali sono stati agevolati dalla padronanza degli aspetti immobiliari, legali e fiscali oltre alla fiducia consolidata con professionisti locali. 
• i nuovi clienti, hanno fatto leva su una profonda conoscenza della tecnologia come strumento essenziale per la chiusura del deal.

New York è sempre una buona idea: perché i clienti hanno continuato a investire

È interessante valutare come si sono comportati nello specifico i clienti abituali. 

Innanzitutto, si nota che, tranne il picco di luglio e agosto, l’offerta è stata sotto la media per tutto l’anno. Questo trend ha sì rallentato la discesa dei prezzi, ma è stato anche un segnale chiaro riguardo alle intenzioni di chi è rimasto sul mercato.  

Questa tipologia di investitori, ha poi ampliato il portafoglio immobiliare esistente utilizzando, in alcuni casi, il vantaggio di bassi tassi di interesse: 

• la frangia speculativa ha investito a Manhattan, dove è stato possibile esercitare un notevole potere di acquisto su tutte le tipologie, prime compreso, ottenendo un’alta percentuale di sconto dovuta a un’elevata offerta 
• altri si sono orientati verso i quartieri di Brooklyn, dove la crescente domanda ha fatto salire i valori medi della locazione. Qui gli investitori hanno privilegiato case nuove con almeno due camere e spazi esterni vivibili
• inoltre, i quartieri in crescita come Fort Greene hanno attirato l’attenzione degli investitori con vocazione al reddito, attratti da un aumento sul valore medio da locazione del 3,67%. Molto bene anche quartieri di Brooklyn ad alto potenziale di crescita, come ad esempio Red Hook.

Da notare anche il comportamento dei giganti del business mondiale.Come riporta un articolo del New York Times, quattro delle cinque Big Five del Tech, ovvero Facebook, Amazon, Apple e Google (manca all’appello solo Microsoft) hanno investito in modo massiccio per insediare nuovi hub a Manhattan e assumere nuovi dipendenti. 

Come ha dichiarato Sara Traverso – CEO e Founder di Reisol – nell’intervista rilasciata a Report il 25 gennaio scorso (dal minuto 18’), nel 2020 il numero di appartamenti sfitti a Manhattan ha raggiunto le 16.000 unità.

L’incertezza sul futuro degli appartamenti di piccolo taglio è stato un ulteriore vantaggio per gli investitori orientati alla fascia di prezzo tra i 500.000 e un milione di dollari: come si nota nei grafici sottostanti relativi terzo trimestre, la somma tra monolocali e bilocali acquistati in Condo Building a Manhattan, raggiunge il 45% mentre nel Q4 il 43%.

Quali aspettative per gli investimenti immobiliari effettuati a New York nel 2020?

“Gli italiani si aspettano che il mercato abbia un forte rimbalzo nei prossimi anni, simile a quanto accaduto dopo l’attentato terroristico dell’11 settembre e della crisi finanziaria del 2008”.  Scrive così Lisa Chamoff nel sopracitato articolo di Forbes: valutando l’investimento in un arco temporale medio, è possibile usufruire di un minor impatto fiscale da plusvalenza.

Possiamo quindi immaginare che la Millennial Generation abbia un doppio obiettivo: innanzitutto mira all’incremento sul capitale investito, e ragiona poi in modo innovativo riguardo alla redditività da locazione. 

Le esperienze che questa generazione ha maturato all’interno di evolute student house internazionali, associate all’utilizzo delle tecnologie dedicate all’ottimizzazione degli spazi interni, offrono poi un ulteriore vantaggio. Lo confermano i dati della fine dell’anno: dicembre è stato un mese record per le locazioni a Manhattan. Nonostante un vacancy del 5,5%, i contratti di locazione conclusi ammontano a 5459, il record degli ultimi 12 anni riferito a questo mese. 

Il 2020 ha quindi fatto emergere un nuovo profilo di cliente: timing perfetto, cambio valuta favorevole e strumenti digitali adeguati al momento storico. 

Quando i riflettori di Broadway si accenderanno di nuovo e Times Square tornerà ad essere il melting pot che tutti conosciamo, molti giovani colletti bianchi torneranno in città. Saranno bisognosi di appartamenti di piccolo taglio con una funzionale distribuzione degli spazi interni, in linea con le odierne esigenze abitative.

L’investitore Millennial avrà quindi la conferma di aver puntato sul cavallo giusto, confermandosi una generazione che guarda al futuro della Prop Tech, seguendo le indicazioni dei grandi investitori di sempre.