Sunday, 07 June 2020
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All’interno di una meravigliosa residenza, Villa Fortuna, a Lerici in Liguria con una meravigliosa vista sul golfo dei poeti, ho incontrato due colleghi d’eccezione Cristina Canocchia e Mario Vernazza per parlare di contratti preliminari e di proposte di acquisto immobiliare.   Con il loro contributo cercheremo di capire in cosa consistono queste tipologie di contratto immobiliare e quali sono le differenze sostanziali.

Cristina cosa deve fare un acquirente che vuole acquistare una casa, dopo aver effettuato la visita all’immobile ed avere manifestato quindi un interesse concreto?

Prima cosa da fare,  dopo aver fatto una visita interessante e dopo avere quindi reperito tutte le informazioni del caso, ( visure, planimetria e calcolo delle imposte) è sottoscrivere una proposta di acquisto.

Per una correttezza nei confronti dei nostri clienti venditori riteniamo infatti che la proposta se è  scritta è più corretta. Significa che l’acquirente è deciso. Spesso ci sono clienti che ci manifestano un interesse soltanto verbalmente . Non prendiamo in considerazioni queste proposte.  In tali casi si potrebbe cambiare facilmente idea. Pertanto, prima di sottoscriverla è necessario essere convinti. 

Cristina come si presenta la proposta di acquisto immobiliare ? in cosa consiste?

E’ un modello prestampato ed è irrevocabile. Il cliente non può cambiare idea (è meglio che non cambi idea) Bisogna rispettare gli accordi stabiliti. Normalmente  il tempo di efficacia giuridica della proposta va dai dai 7 ai 15 giorni.

Cristina quanto tempo deve attendere un acquirente ?

Da unimmo di 1 giorno fino a15 giorni. Le proposte le proponiamo sempre direttamente e non verbalmente. Preferiamo che il proprietario venga a trovarci in ufficio al fine di spiegare bene tutti gli aspetti della proposta. 

Cristina se l’acquirente è un privato e magari si rivolge ad un altro privato. Cosa deve fare e a cosa deve stare attento?

I controlli da fare sono molti. Si può appoggiare ad un notaio, al geometra o ad un avvocato. E’ un lavoro complesso che occupa tempo ed il fatto di non conoscere la materia porta a fare errori e perdere tempo. Il consulente immobiliare è un costo ma è necessario ed utile per la buona riuscita della compravendita. Tra privati non si è mai obbiettivi. Non si conosce il mercato e quindi questo inficia la possibilità della buona conclusione della trattativa. 

Cristina  quali sono gli elementi essenziali e che come fa l’acquirente a riconoscere un modello prestampato valido? 

Sono modelli depositati alla camera di commercio. Pertanto, non ci sono clausole vessatorie per i clienti. Una proposta per essere considerata valida deve riportare tutti i dati essenziali del contratto.  Per esempio tempistica, il prezzo, i dati catastali, ossia tutte le informazioni necessarie che possano soddisfacenti per un venditore. Deve essere firmata con doppia firma da parte dell acquirente. In caso di accettazione deve riportare la firma del venditore ed in caso di conclusione dell’affare è necessario che poi venga sottoscritta nuovamente dall’acquirente come presa visione della avvenuta accettazione da parte del proprietario. 

Mario : perché c’è una netta differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare ?

La proposta viene fatta dall’acquirente nel momento che manifesta un interesse concreto all’acquisto.  Si tratta di proposta unilaterale determinata nel tempo ed irrevocabile. Il contratto preliminare è un passo successivo, ossia una seconda scrittura nel quale vengono indicati tutti una serie di aspetti in maniera più approfondita. Viene stipulato dopo l’accettazione della proposta . 

Mario quanto tempo deve essere passare dalla accettazione della proposta al contratto preliminare ?

Devono passare 20 giorni dall’accettazione. In tal caso si registra il contratto preliminare.  Se invece il contratto preliminare dovesse essere  stipulato dopo i 20 giorni dalla accettazione della proposta, è obbligatorio per un agente immobiliare registrare la proposta di acquisto immobiliare. 

Mario perché la proposta di acquisto viene accompagnata da una somma di denaro e a chi va indirizzata la somma?

Va intestata sempre al proprietario. Mai agli agenti immobiliari.  L’assegno deve essere non trasferibile. E’ opportuna versarla, si tratta di un deposito fiduciario che l’agente immobiliare si impegna a consegnare al proprietario solo in caso di accettazione. Tale somma da deposito fiduciario diventerà caparra confirmatoria.

Mario molti clienti preferiscono fare un bonifico. Ma è possibile? 

Non va fatto perché non devono incassare mai gli agenti immobiliari. Si tratta quindi di un deposito fiduciario che accompagna la proposta di acquisto immobiliare.

Mario perché è più sicuro vendere tramite agenti immobiliari professionisti? 

Più sicuro e conveniente sicuramente.  L’agente immobiliare può controllare tutti gli aspetti fiscali legali e tecnici. Conosce i valori di mercato e quindi può far chiudere la trattativa al meglio nell’interesse di entrambe le parti. 

Il notaio deve essere scelto da chi?

Nei modelli prestampati  viene indicati non è elemento essenziale. Spetta all’acquirente indicarlo prima della data data del rogito perché ne sopporta gli oneri.

Per vedere l'intervista Clicca qui!

bello mattone

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