Sunday, 07 June 2020
DimoraMagazine

Quando si parla di condominio si pensa ad un edificio composto da più unità immobiliari di proprietà di diversi soggetti che ha delle parti comuni che sono strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime.

Ma il condominio non è solo questo.

Dal punto di vista giuridico viene qualificato, infatti, come un ente di gestione privo di personalità giuridica (sul punto si segnala una recente sentenza della Corte di cassazione a Sezioni Unite – la nr. 10934/19) e di autonomia patrimoniale che ha lo scopo di gestire le parti comuni.

Per fare questo all'interno del condominio vengono individuati degli organi che operano nel rispetto della normativa vigente e del regolamento condominiale (che costituisce la “legge particolare” del condominio stesso).

Ruolo principale nella gestione del condominio è quello ricoperto dall'amministratore che ha il ruolo di gestire le parti comuni, di far rispettare il regolamento condominiale e di procedere al recupero della morosità.

Si segnala che anche le disposizioni del codice civile e di attuazione del codice civile che dispongono in merito alla figura dell’amministratore sono state oggetto di modifica da parte della legge 220/12 e questo proprio perché detto intervento legislativo ha voluto fornire ai condomini non solo strumenti che garantiscano una maggior trasparenza nella gestione condominiale (si ricorda, per esempio, che la riforma prevede l’apertura di un conto corrente condominiale e la stipula da parte dell’amministratore di una polizza assicurativa per la responsabilità civile) ma anche  “garanzie” sulla professionalità di colui che riveste l’incarico di amministratore (a titolo esemplificativo si richiamano i corsi di formazione che deve sostenere l’amministratore). Si ricorda infatti che per l’esercizio di questa professione non è richiesto l’aver superato un esame di Stato oppure di essere iscritti in Albi ad hoc.

Quando deve essere nominato l’amministratore? 

La nomina, secondo il disposto dell’art. 1129 comma c cc, è obbligatoria quando all'interno dell’edificio condominiale vi siano almeno 9 proprietari.

La nomina viene deliberata dall'assemblea. Tuttavia nei casi in cui questo non avvenga, uno o più condomini ovvero anche l’amministratore dimissionario, possono rivolgersi all'autorità giudiziaria chiedendo per l’appunto la nomina di altro amministratore. Si segnala che in tale ultimo caso colui che riceve l’incarico giudizialmente ha gli stessi obblighi, poteri e responsabilità dell'amministratore di nomina assembleare.

Al di sotto della soglia numerica anzi individuata i condomini possono comunque ritenere opportuno procedere alla nomina e, pertanto, in tale ipotesi la nomina dell’amministratore sarà volontaria.

Chi può essere nominato amministratore?

Il ruolo di amministratore può essere ricoperto sia dalle persone fisiche (non solo estranee alla compagine condominiale ma anche da parte di uno stesso condomino) sia dalle società.

La persona fisica ovvero i soci illimitatamente responsabili, gli amministratori e i dipendenti che sono chiamati a svolgere le funzioni di amministratore devono essere comunque in possesso dei requisiti indicati nell'art. 71 disp att cc pena la cessazione dall'incarico.

Pertanto può ricoprire il ruolo di amministratore il soggetto che:

  • è nel pieno possesso del godimento dei diritti civili;
  • non è condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non è sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non è interdetto o inabilitato;
  • non è inserito nell'elenco dei protesti cambiari;
  • è in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Questo requisito non è richiesto se il ruolo di amministratore è svolto da uno dei condomini;
  • ha frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Questo requisito non è richiesto se il ruolo di amministratore è svolto da uno dei condomini.

Fermo quanto sopra si segnala che la LEGGE 3 maggio 2019 n. 37 (in Gazz. Uff., 11 maggio 2019, n. 109). - Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione europea - Legge europea 2018 è intervenuta in merito alla possibilità per gli agenti immobiliari di svolgere il ruolo di amministratori, negando tale possibilità.

L’art. 2 della predetta legge, infatti, ha previsto una modifica del comma 3 dell'articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 nei seguenti termini: «3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, nonchè con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».

Quale rapporto si instaura tra amministratore e condomini?

Una volta nominato dall'assemblea, colui che è stato designato deve formalmente accettare l’incarico e in quella occasione deve anche fornire le indicazioni anagrafiche, il luogo di conservazione dei documenti condominiali, i riferimento della polizza assicurativa e il compenso che richiede.  

Accettato l’incarico, quindi, il rapporto che si instaura tra amministratore, da una parte, e condomini, dall'altra, viene giuridicamente qualificato di mandato con rappresentanza e l'amministratore-mandatario è soggetto alle disposizioni previste agli articoli 1703 e seguenti del codice civile come emerge dalla lettura dell’art. 1129 cc. Sul punto si richiama la sentenza della Corte di Cassazione, la nr. 19348 del 2005, che sul punto così dispone “Poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., non trattandosi di obbligazione periodica; nè tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione "ex lege" del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno”.

Durata dell’incarico

L'amministratore resta in carica un anno, a partire dal giorno dell'accettazione della nomina. Al termine dell'incarico annuale, il mandato è rinnovato automaticamente per un altro anno (art. 1129 c. 10 c.c.).
Se in fase di rinnovo automatico dopo il primo anno, i condomini non intendono essere amministrati per un altro anno dallo stesso amministratore, devono provvedere a votare la revoca dell'incarico.

Vicende che coinvolgono la figura dell’amministratore successivamente alla nomina

Successivamente alla nomina dell’amministratore si possono verificare delle situazioni che richiedono la nomina di un nuovo amministratore.

Tra queste l’art. 71 bis disp att cc ha previsto la perdita dei requisiti anzi richiamati. In tal caso l’amministratore cessa automaticamente l’incarico e dovrà procedere alla convocazione di una assemblea perché questa proceda alla nomina di altro soggetto.

Adempimenti che l’amministratore deve porre in essere successivamente alla nomina

L'amministratore nominato deve comunicare il proprio codice fiscale all'agenzia delle entrate, producendo il verbale dell'assemblea di nomina e copia del codice fiscale del condominio.
Deve altresì affiggere una targhetta sul luogo di accesso al condominio (portone, cancello, di solito accanto ai citofoni o al numero civico) o di maggior uso comune (ingresso a porticati o all'inizio di un vialetto condominiale), accessibile anche ai terzi, sulla quale indicare le proprie generalità, il proprio domicilio e i suoi recapiti, anche telefonici.

Le attività che deve compiere l’amministratore

Come si diceva l’amministratore viene nominato per la gestione delle parti comuni ed ha anche l’obbligo di procedere a richiedere le spese di gestione e le azioni dallo stesso poste in essere sono vincolanti per tutti i condomini come affermato dall'art. 1133 cc.

Nell'ambito del suo operato, tenuto in conto che il rapporto che si instaura tra lui e i condomini è qualificabile come rapporto di mandato, egli deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia ai sensi e per gli effetti dell’art. 1710 cc.

Avv. Elisa Boreatti

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