Monday, 06 July 2020
DimoraMagazine

L’incarico non in esclusiva ha la stessa valenza di quello in esclusiva. Nello specifico le provvigioni vanno comunque riconosciute all’agente immobiliare se lo stesso ha esercitato correttamente il suo lavoro.

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Avv. ANTONIO GALLO:Esercita l’attività di Avvocato civilista dal 1975. Svolge la professione tra Siracusa, Noto, Floridia e Milano.

Avv. GUIDO LOMACCI: Svolge la professione di avvocato - cassazionista dal 1990 . E’ stato Presidente delle Commissioni per l’esame degli Avvocati per gli anni 2007 - 2008 - 2009 e 2010 e dal 2011 è stato nominato Giudice Onorario presso il Tribunale di Lecco.

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Il tribunale di Milano ha infatti condannato un proprietario di casa che si era rifiutato di accettare una proposta di acquisto immobiliare conforme alla sua richiesta economica, adducendo come motivazione che non avendo conferito al mediatore nessun incarico in esclusiva non era obbligato ad accettare. Una vera novità in materia di intermediazione immobiliare.

Basta ripensamenti sul prezzo e furberie all’italiana. La parola conta più di qualsiasi scritto…è il tribunale che lo sancisce. Sembra infatti che sia finito il tempo in cui il venditore /locatore faccia correre gratuitamente i mediatori senza nulla corrispondere opponendogli il fatto che , nel frattempo, a seguito di un ripensamento il prezzo è cambiato.

Una vittoria questa che riguarda tutti gli agenti immobiliari italiani. A dire dagli avvocati ( Antonio Gallo del foro di Siracusa e Guido Massimiliano Lomacci del foro di Milano) che hanno ottenuto questo traguardo e che per i lettori di Dimora si sono resi disponibili a spiegare perché questa sentenza possa definirsi “pioniera nell ‘ambito della tutela della intermediazione immobiliare”.

Avv. Lomacci ci può dire qual è l’oggetto della causa?

L'oggetto della causa consiste nel riconoscimento del diritto del mediatore immobiliare di percepire il compenso per l’attività di mediazione atipica svolta in forza del mandato conferito; tale diritto è stato delineato dalla Corte di Cassazione (Cass. 14.07.2009 n. 16382) secondo la quale, accanto alla mediazione c.d. ordinaria o tipica di cui all'art. 1754 c.c., consistente in una attività̀ giuridica in senso stretto, è configurabile una mediazione di tipo contrattuale che risulta correttamente riconducibile al contratto di mandato: infatti, accanto all'ipotesi delineata dall'art. 1754 c.c., i disposti di cui agli artt. 1756 e 1761 c.c., supportano l'eventuale configurazione di un vero e proprio rapporto di mandato ex art. 1703 c.c.

Avv. Gallo perché’ a suo parere questa sentenza può essere considerata una novità importante in materia di intermediazione immobiliare?

La sentenza del Tribunale di Milano è assai importante e da considerare avveniristica perché qualifica, garantisce ed esalta l’attività, spesse volte faticosa, sicuramente non apprezzata dalle altre figure professionali a vario titolo coinvolte in una compravendita immobiliare, dell’agente immobiliare;

E per lei Avv. Lomacci?

A mio parere questa sentenza è importante in quanto viene affermato il diritto del mediatore immobiliare a percepire il compenso per l’attività svolta e consistente nella esecuzione del mandato ricevuto; viene altresì riconosciuto il diritto del mediatore immobiliare di ottenere il risarcimento del danno consistente nell’equivalente della provvigione dovuta dalla parte che ha accettato la proposta del mandante. Spesso gli agenti immobiliari sono costretti a lavorare senza incarico scritto in esclusiva perché i proprietari di casa preferiscono affidarsi a più agenti immobiliari pensando che l’esclusiva scritta sia qualcosa di troppo vincolante; in realtà anche un incarico verbale ha importanza al pari di quello scritto! È così? Qual è il caso da Voi trattato?

Avv. ANTONIO GALLO:

Un proprietario di immobile conferisce a diversi agenti immobiliari un incarico verbale, non in esclusiva, per la vendita del suo immobile;

Uno degli agenti immobiliari incaricati ritira una proposta di acquisto, conforme alla richiesta del venditore, il quale però rifiuta la proposta, dicendo che vuole vendere ad un prezzo superiore; alle legittime richieste dell’agente immobiliare che chiede il pagamento dei compensi delle provvigioni per l’attività di intermediazione svolta, il venditore si rifiuta, perché l’affare non si è concluso; Il principio di diritto sancito dal Tribunale di Milano nella sentenza è il seguente: Il mediatore professionale che agisce su incarico di una o più parti instaura un rapporto contrattuale riconducibile al mandato, per cui le conseguenze giuridiche sono diverse dalla previsione codicistica della mediazione tradizionale, che riconosce all’agente immobiliare la provvigione solo in caso di conclusione dell’affare, discendendo l’obbligo di pagare la provvigione convenuta o, in mancanza, trattandosi di conferimento di incarico verbale, quella stabilita dalla tabella degli usi in materia di provvigioni sulla mediazione immobiliare, tenuta dalla Camera di Commercio di Milano; Inoltre il venditore che non si è comportato secondo i principi di buona fede e correttezza, rifiutando ingiustamente una proposta di acquisto conforme alla sua richiesta, è anche tenuto a risarcire il danno all’agente di mediazione, pari al compenso delle provvigioni che lo stesso avrebbe dovuto ricevere anche dalla parte acquirente;

Avv. GUIDO LOMACCI:

Anche se  gli agenti immobiliari sono costretti a lavorare senza incarico scritto in esclusiva (anche perché i proprietari di casa preferiscono affidarsi a più agenti immobiliari pensando che l’esclusiva scritta sia qualcosa di troppo vincolante) questo in realtà non costituisce un ostacolo a percepire il compenso qualora gli stessi comunichino al mandante una proposta conforme ; semmai è un problema del venditore/locatore  di comunicare per tempo a tutti gli altri agenti immobiliari interpellati che l’immobile oggetto del mandato è stato venduto/locato prima di ricevere la loro proposta. 

In altri termini è finito il tempo in cui il venditore/locatore fa correre gratuitamente i mediatori senza nulla corrispondere opponendogli il fatto che, nel frattempo, a seguito di un ripensamento il prezzo è cambiato. 

Intraprendere una causa legale è a volte difficile ed oneroso e spesso per questo si desiste dal farlo. La burocrazia ed i tempi della giustizia e gli avvocati spesso troppo litigiosi scoraggiano i diretti interessati ...quando a vostro parere non si prescindere dall’intraprendere una causa? Che consiglio si sente di dare a chi ci legge?

Avv. ANTONIO GALLO:

Di fronte a tante accuse, rivolte giustamente e talvolta ingiustamente ai comportamenti degli agenti immobiliari, nella gestione di una compravendita, una ottima sentenza che gratifica e dà prospettiva al lavoro di tanti onesti e seri operatori del settore immobiliare. Quindi il primo consiglio che mi sento di offrire all’agente immobiliare è quello di essere fermamente motivato nella difesa del proprio lavoro e confidare nella giustizia, che è tanto lenta

Avv. GUIDO LOMACCI:

Seppure sia vero che è difficile ed oneroso procedere giudiziariamente per ottenere il pagamento delle provvigioni/compensi maturati è altresì vero che il non procedere comporta una rinuncia; è anche utile ed opportuno precisare che i mediatori economicamente più deboli hanno diritto al beneficio del gratuito patrocinio a carico dello Stato secondo le modalità che l’avvocato interpellato potrà esplicitare.

Questa causa potrà essere di aiuto a numerosi agenti immobiliari che vivono la medesima situazione. Vi ringraziamo molto per la preziosa testimonianza.

Veronica Russomando

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