Friday, 07 August 2020
DimoraMagazine

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Comprare casa è un momento molto importante nella vita di ciascuna persona.

Non è però un atto per così dire immediato, dal momento che prima di giungere al fatidico “rogito” dinnanzi il notaio, quelli che poi vengono definiti come parte acquirente e parte venditrice, hanno prima compiuto almeno uno o due atti. Ci si riferisce, in particolare, alla sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del potenziale acquirente (se le parti si sono avvalsi di una agenzia) e, alla sottoscrizione da parte di entrambi i soggetti, in ogni caso, del contratto preliminare. Vediamo nello specifico queste due figure.

La proposta d’acquisto

Questo strumento viene utilizzato quando le parti nelle trattative si avvalgono della intermediazione di una agenzia immobiliareLa proposta d’acquisto è, quindi, la dichiarazione a mezzo della quale l’acquirente comunica al venditore di voler acquistare l’immobile e, a sostegno del suo impegno, versa una somma minima di denaro che viene definito deposito fiduciario e che, versato a mezzo assegno, viene consegnato all’agente immobiliare. Solitamente la proposta d’acquisto viene resa sui moduli già predisposti dall’agenzia immobiliare che pertanto l’acquirente si “limita” a sottoscrivere. Questa proposta vincola il solo acquirente, mentre il venditore sino a che non l’accetta rimane libero di valutare anche altre proposte. Nel momento in cui anche il venditore accetta la proposta di fatto viene stipulato un contratto preliminare. Tuttavia tenuto in conto che quanto scritto nel modello prestampato ha un contenuto “fisso” è opportuno stipulare un contratto preliminare ad hoc che contempli le specifiche esigenze di ciascuna delle parti. Detto preliminare va quindi a sostituire quello di fatto in precedenza formatosi. Diversamente fanno fede tra le parti gli impegni che le stessi si sono assunte a mezzo della proposta di acquisto che è stata accettata.

Contratto preliminare

La conclusione del contratto preliminare (detto anche compromesso) si verifica in un momento temporalmente successivo alla accettazione da parte del venditore della proposta d’acquisto o si verifica perché le parti hanno direttamente convenuto tra loro di concludere direttamente il compromesso. Il compromesso è il contratto in forza delle quali le parti si obbligano a concludere il successivo contratto definitivo ad una data successiva in modo tale da permettere ad una delle parti, medio tempore, di risolvere determinati aspetti. Il contratto preliminare spesso, infatti, viene subordinato da parte dell’acquirente alla concessione del mutuo che si impegna a cercare nel periodo intercorrente tra la data di firma del preliminare e quello del definitivo.  Anche all’atto della firma del contratto preliminare l’acquirente versa una somma a titolo di caparra. 

Quale è dunque la differenza tra proposta d’acquisto e contratto preliminare? Nel primo si vincola solo una parte, nel secondo entrambe.

Tutela dell’acquirente 

Dal momento che la sottoscrizione del contratto di compravendita ha effetto solo tra le parti e dal momento che nel nostro ordinamento vige il principio della priorità della trascrizione o iscrizione dell’atto, anche se è stato stipulato successivamente, il legislatore ha sentito la necessità di tutelare l’acquirente.  Quest’ultimo infatti potrebbe essere pregiudicato da eventuali iscrizioni o trascrizioni che altri soggetti potrebbero eseguire sull’immobile (oggetto del suo preliminare) prima che egli trascriva nei registri immobiliari il suo atto di compravendita.  Ma non solo. Nello stesso lasso d tempo. Il venditore potrebbe parimenti vendere e trascrivere il suo immobile ad altro acquirente.  Al verificarsi di tale ipotesi, proprio per il principio della priorità della trascrizione, l’ “originario primo acquirente” potrebbe rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere il solo risarcimento del danno e non anche per annullare la vendita.  Ecco quindi che il legislatore, come si diceva, ha voluto “proteggere” l’acquirente che ha sottoscritto già un preliminare e, pertanto, ha introdotto uno strumento, ossia la possibilità di trascrivere il contratto preliminare.

Quale è la funzione della trascrizione del contratto preliminare?

Dando la possibilità di trascrivere il preliminare, l’acquirente è tutelato pertanto da tutti quegli atti che medio tempore altri soggetti potrebbero iscrivere e/o trascrivere sull’immobile già oggetto di compromesso. Ma non solo.  La trascrizione svolge una funzione di effetto prenotativo. Questo significa che nel momento in cui viene trascritto il contratto definitivo, gli effetti di questo retroagiscono in un momento antecedente che corrisponde a quello in cui è stato trascritto il compromesso. A livello pratico questo vuol dire che vengono meno eventuali effetti negativi prodotti da trascrizioni e/o iscrizioni eseguite successivamente a quest’ultimo momento. Ed ancora, la trascrizione del contratto preliminare offre una ulteriore strumento all’acquirente. Infatti in caso di inadempimento del contratto preliminare da parte del venditore, i crediti che sorgono hanno privilegio speciale e pertanto l’acquirente in caso di ripartizione del ricavato del prezzo ottenuto dalla vendita forzata dell’immobile viene pagato con privilegio rispetto ai creditori cd chirografari. Infine la trascrizione del preliminare consente che, in caso di fallimento del venditore, il contratto non possa essere revocato.

Conclusioni

Emerge pertanto che tenuto in conto dell’importanza dell’atto che una persona compie con la firma del compromesso prima e del definitivo poi, è opportuno che l’acquirente provveda non solo a stipulare il contratto preliminare, ma anche a trascriverlo. 

Avv. Elisa Boreatti

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